Некоторые могли заметить, что в феврале цены подросли. И это действительно так. В среднем рост цен на рекламных порталах 1%. На порталах, но не в сделках. В ценах сделок нет динамики роста, в лучшем случае стоят на месте.
"Ну вот, опять цены растут, а ты говорил, что все, расти не будут" - написал мне один из подписчиков, который уже 5 лет пытается купить квартиру и ждет того самого заветного варианта, что бы заехать и жить. Скоро запишу серию роликов про категории покупателей, будет интересно😉
С чем связан рост цен в рекламе?
Январь (естественно после праздников) и Февраль характеризовались в этом году высокой активностью покупателей. Те, кто не успел закрыть свой жилищный вопрос в прошлом году по разным причинам: пока думал продали нужный вариант, свой объект не мог продать чтобы купить, просто не мог подобрать нужный вариант, ипотеку не давали, а тут одобрил и т.д. - вышли на рынок и начали смотреть. Те кому надо было в Феврале и Январе- продали и купили.
Остальные, глядя на активность покупателей, преждевременно подумали, вот оно, "народ ожил" (как любят говорить) и решили поднять ценник. Цепная реакция "у меня не хуже" конечно идет по рынку, это нормально. Где-то с середины февраля, было видно, как ряд объектов вымылся, а рынок стал притормаживать. Почему? Причина замедления альтернативные сделки. Весь рынок состоит из цепей. Я много писал про эту вещь в разных статьях, в закрепе они есть, можно почитать. Не в цепях те, кто впервые заходит на рынок. Остальные, в процессе подбора других объектов, глядя как цены растут, вместо того, что бы проводить правильно работу, так же поднимают цены и рынок заходит в угол, особенно на дефиците предложения. Регулирующий фактор рынка = агенты, в 95% случаев не активны. Выглядит так. Ждем нашего покупателя, потом идем подбирать, потом понимаем, что купить нечего, потом опять ждем вариант или поднимаем цену на свой объект, не имея спроса по текущей цене и теперь ждем, но уже не встречку, а покупателя на свой объект = замкнутый круг, все ждут волшебника в голубом вертолете, который отсыплет еды в холодильник по доброте душевной. На текущем рынке, такая стратегия не работает.
Вернемся к тем, кто заходит на рынок. А теперь думаем. Какая возрастная категория заходит на рынок и с помощью, каких денег, своих или ипотечных? Если коротко, то конечно покупки при помощи ипотеки. Не буду разворачивать эту тему, на это отдельная статья нужна - как демография связана с будущим недвижимости....
Но вот беда. Сегодня арендная ставка значительно ниже ипотечного платежа. Арендная ставка является классным индикатором рынка. Ее невозможно подтасовать, невозможно регулировать ипотечными программами. Если мы возьмем 1-ком квартиру в доме с котельной стоимостью 4 млн., то сдать ее удастся 17-18 + коммуналка. А если мы возьмем платеж по ипотеке на ту же квартиру, то при ПВ в 20% и сроке 20 лет (что очень хорошо, обычно ПВ 10% или его нет и срок не менее 25 лет), будет с учетом страхования 33-36 тысяч в месяц. Господа, разница в два раза.
Как показывает практика человек готов брать и платить ипотеку если она выше арендной ставки не более чем на 30%. То есть, если мы говорим про ту же однокомнатную в 4 млн., это платеж по ипотеке 22 - 24 тысячи + коммуналка. Естественно цифры по г. Владимир. А что бы по текущим меркам был такой платеж, надо иметь ПВ в 45% +
Возвращаемся к категории покупателей, которые заходят на рынок. Кто они? Что они покупают? Какие квартиры? Беда в том, что именно маленькие площади запускают рынок и цепи, то есть, те самые 1 ком квартиры. А какой портрет покупателя на однокомнатные? А если мы видим, что снимать их выгоднее чем покупать, то какой смысл покупать? И все это тормозит рынок, потому что не у всех есть 45% + взноса, кто-то будет откладывать разницу между арендой и ипотекой сейчас из ЗП и дальше копить первоначальный взнос, что бы снизить тело кредита и выйти на доступный платеж.
Последнее время тренд немного сдвинулся в сторону больших площадей. Разница между 1 ком и 2 ком, если мы берем эконом сегмент не сильно велика. Но опять же, снять 2-ком можно дешевле, чем платить ипотеку. И возвращаемся к тому, о чем писал выше.
Цены и ипотечная ставка тормозит спрос. Поэтому когда мне говорят: "ты врешь, цены растут". Ну ну..... Все что ты видишь на порталах - это номинальная цена. Простым языком цена, установленная на свое усмотрение. Ну, установили Вы ее, это не значит, что деньги в кармане, и Вы намажете их на хлеб с маслом.
Рост цен = роста спроса. Рост спроса = росту покупательской способности. Покупательская способность увеличивается при:
1.Снижение цен
2.Росте доходов
3.Дешевых кредитах
4.Вере или иллюзии, или фактическом положении дел, когда внутренняя обстановка располагает к спокойствию и стабильности.
Что из этих 4-х пунктов Вы видите сейчас? Ничего. Поэтому не надо делать выводы, опираясь на кратковременные скачки. И не надо делать выводы не анализируя цены сделок!
Вторичный рынок до сих пор находиться под давлением.
ЦБ открыто заявляет, что в этом году тренда на снижение ставки не будет. Это логично. Государству нужны деньги. Банковскому сектору нужны деньги. Их нужно привлекать. Куда? На депозиты или ОФЗ. Государство много денег потратило на поддержание строительного рынка. В 2023 будут затыкаться другие дыры, поэтому такого фокуса уже не будет. При повышении ставок эти инструменты становятся более доходными, являются консервативными и практически без рискованными. Мне кажется, 2022 год показал, что наша финансовая система, более чем стойкая и способна держать удар.
Мое субъективное мнение: "Я уверен, нет, вернее знаю, в текущем году, продажа недвижки с динамикой цен в верх невозможна, нет никаких предпосылок для этого, чтобы вы не видели на порталах. При этом тренд этого года, на мой взгляд - Вторичная недвижимость. Субсидируемую ипотеку ЦБ, закрывает, свободными деньгами на ремонты и мебель располагают не многие, новостройки перестали быть инвестиционным инструментом, в нашем регионе мало стройки и будет еще меньше. Вот и остается вторичка и загородка. Но загородка идет в определённом ценовом сегменте и на определённую категорию. Пока доминируем вторичка". Поэтому текущие жилищные вопросы всем придется решать в тех реалиях, что есть, без розовых очков. Думаю (это уже прогноз, дело не благодарное😊), что в районе 5-10% недвижимость может скорректироваться в ценах сделок, еще в некоторых сегментах к концу года, особенно если ставки по ипотеке будут подняты, но «ждуны» этих корректировок не увидят, на порталах их не будет.
"Ну вот, опять цены растут, а ты говорил, что все, расти не будут" - написал мне один из подписчиков, который уже 5 лет пытается купить квартиру и ждет того самого заветного варианта, что бы заехать и жить. Скоро запишу серию роликов про категории покупателей, будет интересно😉
С чем связан рост цен в рекламе?
Январь (естественно после праздников) и Февраль характеризовались в этом году высокой активностью покупателей. Те, кто не успел закрыть свой жилищный вопрос в прошлом году по разным причинам: пока думал продали нужный вариант, свой объект не мог продать чтобы купить, просто не мог подобрать нужный вариант, ипотеку не давали, а тут одобрил и т.д. - вышли на рынок и начали смотреть. Те кому надо было в Феврале и Январе- продали и купили.
Остальные, глядя на активность покупателей, преждевременно подумали, вот оно, "народ ожил" (как любят говорить) и решили поднять ценник. Цепная реакция "у меня не хуже" конечно идет по рынку, это нормально. Где-то с середины февраля, было видно, как ряд объектов вымылся, а рынок стал притормаживать. Почему? Причина замедления альтернативные сделки. Весь рынок состоит из цепей. Я много писал про эту вещь в разных статьях, в закрепе они есть, можно почитать. Не в цепях те, кто впервые заходит на рынок. Остальные, в процессе подбора других объектов, глядя как цены растут, вместо того, что бы проводить правильно работу, так же поднимают цены и рынок заходит в угол, особенно на дефиците предложения. Регулирующий фактор рынка = агенты, в 95% случаев не активны. Выглядит так. Ждем нашего покупателя, потом идем подбирать, потом понимаем, что купить нечего, потом опять ждем вариант или поднимаем цену на свой объект, не имея спроса по текущей цене и теперь ждем, но уже не встречку, а покупателя на свой объект = замкнутый круг, все ждут волшебника в голубом вертолете, который отсыплет еды в холодильник по доброте душевной. На текущем рынке, такая стратегия не работает.
Вернемся к тем, кто заходит на рынок. А теперь думаем. Какая возрастная категория заходит на рынок и с помощью, каких денег, своих или ипотечных? Если коротко, то конечно покупки при помощи ипотеки. Не буду разворачивать эту тему, на это отдельная статья нужна - как демография связана с будущим недвижимости....
Но вот беда. Сегодня арендная ставка значительно ниже ипотечного платежа. Арендная ставка является классным индикатором рынка. Ее невозможно подтасовать, невозможно регулировать ипотечными программами. Если мы возьмем 1-ком квартиру в доме с котельной стоимостью 4 млн., то сдать ее удастся 17-18 + коммуналка. А если мы возьмем платеж по ипотеке на ту же квартиру, то при ПВ в 20% и сроке 20 лет (что очень хорошо, обычно ПВ 10% или его нет и срок не менее 25 лет), будет с учетом страхования 33-36 тысяч в месяц. Господа, разница в два раза.
Как показывает практика человек готов брать и платить ипотеку если она выше арендной ставки не более чем на 30%. То есть, если мы говорим про ту же однокомнатную в 4 млн., это платеж по ипотеке 22 - 24 тысячи + коммуналка. Естественно цифры по г. Владимир. А что бы по текущим меркам был такой платеж, надо иметь ПВ в 45% +
Возвращаемся к категории покупателей, которые заходят на рынок. Кто они? Что они покупают? Какие квартиры? Беда в том, что именно маленькие площади запускают рынок и цепи, то есть, те самые 1 ком квартиры. А какой портрет покупателя на однокомнатные? А если мы видим, что снимать их выгоднее чем покупать, то какой смысл покупать? И все это тормозит рынок, потому что не у всех есть 45% + взноса, кто-то будет откладывать разницу между арендой и ипотекой сейчас из ЗП и дальше копить первоначальный взнос, что бы снизить тело кредита и выйти на доступный платеж.
Последнее время тренд немного сдвинулся в сторону больших площадей. Разница между 1 ком и 2 ком, если мы берем эконом сегмент не сильно велика. Но опять же, снять 2-ком можно дешевле, чем платить ипотеку. И возвращаемся к тому, о чем писал выше.
Цены и ипотечная ставка тормозит спрос. Поэтому когда мне говорят: "ты врешь, цены растут". Ну ну..... Все что ты видишь на порталах - это номинальная цена. Простым языком цена, установленная на свое усмотрение. Ну, установили Вы ее, это не значит, что деньги в кармане, и Вы намажете их на хлеб с маслом.
Рост цен = роста спроса. Рост спроса = росту покупательской способности. Покупательская способность увеличивается при:
1.Снижение цен
2.Росте доходов
3.Дешевых кредитах
4.Вере или иллюзии, или фактическом положении дел, когда внутренняя обстановка располагает к спокойствию и стабильности.
Что из этих 4-х пунктов Вы видите сейчас? Ничего. Поэтому не надо делать выводы, опираясь на кратковременные скачки. И не надо делать выводы не анализируя цены сделок!
Вторичный рынок до сих пор находиться под давлением.
ЦБ открыто заявляет, что в этом году тренда на снижение ставки не будет. Это логично. Государству нужны деньги. Банковскому сектору нужны деньги. Их нужно привлекать. Куда? На депозиты или ОФЗ. Государство много денег потратило на поддержание строительного рынка. В 2023 будут затыкаться другие дыры, поэтому такого фокуса уже не будет. При повышении ставок эти инструменты становятся более доходными, являются консервативными и практически без рискованными. Мне кажется, 2022 год показал, что наша финансовая система, более чем стойкая и способна держать удар.
Мое субъективное мнение: "Я уверен, нет, вернее знаю, в текущем году, продажа недвижки с динамикой цен в верх невозможна, нет никаких предпосылок для этого, чтобы вы не видели на порталах. При этом тренд этого года, на мой взгляд - Вторичная недвижимость. Субсидируемую ипотеку ЦБ, закрывает, свободными деньгами на ремонты и мебель располагают не многие, новостройки перестали быть инвестиционным инструментом, в нашем регионе мало стройки и будет еще меньше. Вот и остается вторичка и загородка. Но загородка идет в определённом ценовом сегменте и на определённую категорию. Пока доминируем вторичка". Поэтому текущие жилищные вопросы всем придется решать в тех реалиях, что есть, без розовых очков. Думаю (это уже прогноз, дело не благодарное😊), что в районе 5-10% недвижимость может скорректироваться в ценах сделок, еще в некоторых сегментах к концу года, особенно если ставки по ипотеке будут подняты, но «ждуны» этих корректировок не увидят, на порталах их не будет.
👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне @Vladimir_Lyadov 📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (telegram, whatsapp)
Мой сайт 👉 lyadov.pro
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com |яндекс дзен
ВСЕМ МИРА И ДОБРА❤️
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (telegram, whatsapp)
Мой сайт 👉 lyadov.pro
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com |яндекс дзен
ВСЕМ МИРА И ДОБРА❤️