Продолжаю публиковать мысли о тенденциях и реалиях рынка недвижимости. Все цифры приводятся по 33региону.
В мае я публиковал опрос по поводу ценовых ожиданий на рынке. Большинство подписчиков выбрали вариант «заметных ценовых изменений не произойдет». Таковых было 45% . Остальные участники 26% проголосовали за то, что квартиры будут стоить дороже, 29% за снижение стоимости.
На удивление период январь – май был достаточно активным. Сейчас рынок несколько приутих. Сделки, конечно же, идут, но относительно периода январь-май, в июне, на мой взгляд, активность снизилась. События, произошедшие 24 июня, я не беру в учет, так как снижение активности чувствовалось и до них.
Июль месяц пока так же продолжает тенденцию равномерного спроса, без резких скачков вверх или вниз. Посмотрим на рынок в разрезе сегментов, чтобы не замешивать все в кучу. На истину в «последней инстанции» не претендую, информация основана сугубо на личном опыте сделок и не является догмой.
Как чувствует себя «вторичка»
Сначала про спрос. Если говорить в целом про сегмент, то «вторичка» чувствует себя хорошо. Но, на мой взгляд, спрос явно сместился в этом сегменте на объекты в более новом фонде и с отделкой. Люди стараются переместиться из старого фонда советских времен в более новые дома. В старый фонд нет желания вкладывать деньги в ремонт, дом новее не становиться, коммунальные услуги не дешевеют и т.д.
Большая часть выбирает квартиры с отделкой, чтобы не тратить время и деньги на отделку, искать добросовестные бригады - таковых потребителей более 90%. Малая часть смотрит принципиально свежие постройки и готовы сделать ремонт с «0», но опять же, смотрят объекты в сданных домах или на стадии «ключей». Сегодня мы наблюдаем действительно парадокс. «Вторичка» стоит дешевле новостроек, не надо ждать, человек может купить квартиру с ремонтом заехать и жить. А даже если смотрит квартиру без ремонта в новом доме, то купить ее можно дешевле, чем у застройщика. Именно факторы цены и времени, повлияли на смещение спроса в сторону готового жилого фонда.
Дома советских времен рассматривают потребители, ограниченные в бюджете, не имеющие первоначального взноса, желающие использовать только маткап в качестве первоначального взноса и т.д. В общем, все как всегда, комфорт упирается в деньги.
Про цены. Не смотря на спрос, «вторичка» все равно находиться под давлением.
Основной порог корректировки цен вниз мы прошли в конце 2022 – начале 2023 года. Но, тем не менее, есть сегменты и лоты, которые продолжают отыгрывать назад. По ценам предложений в рекламе и ценам сделок, сильнее всего откатились назад 2-3-4-х ком квартиры в панельном фонде 60-х – 80-х годов, где требуются вложения в ремонт. Корректировка составила порядка 10%, а на некоторые лоты 15% по отношению к лету-осени 2022 года. Квартиры 2-3-4-х ком с ремонтом в этом фонде так же отыграли назад в сделках, но в пределах 5-7% . Как ни странно, но однокомнатные квартиры в рекламе удержали ценник, в сделках откатились всего на 3-4.5%. А полностью упакованные мебелью и техникой однокомнатные в этом фонде держат цены даже в сделках.
В новом фонде, все не однозначно. Как говориться: «у кого-то густо, а кого-то пусто». Где-то цены снизились, и объекты стоят, где-то цены держаться и идет все вяло, а где-то даже подросли и при этом объекты продаются, зависит от многих факторов.
Ядро продаж – самые оборачиваемые квартиры. По метражу диапазон 30 - 44 кв.м. самых продаваемых и покупаемых. По ценнику самый большой оборот объектов в вилке 2.5 – 5 млн. Естественно данные по Владимиру.
Однозначно можно сказать только одно, что самый высокий ценник за квадрат сегодня на однокомнатные квартиры в любом фонде и покупка малых метражей за такой ценник, самая не выгодная на текущем рынке. Многие недоумевают, почему продавая 2-х комнатную 42 кв.м. в панельке, они без доплаты не могут купить однокомнатную в новом доме 40 кв.м. :-). Все просто. В панельке 60-х-80-х ценник за квадрат в среднем 70-80 т.р., а в новом доме 95-105 + . Не сложным арифметическим вычислением, получается забавная математика.
Давление на «вторичку» в первую очередь обусловлено монетарной политикой банков. Ставки по ипотеке на готовое жилье до сих пор высокие. Я не беру программы «покупка ставки», там есть свои особенности и на мой взгляд больше минусов, чем плюсов. Соответственно высокий платеж, в то время, как аренда представляется более выгодным решением для ряда граждан, особенно тех, кто только планирует купить свое ПЕРВОЕ жилье.
Именно поэтому в правительстве РФ идут разговоры о субсидировании аренды, тем, кто планирует покупать жилье, что бы они могли накопить на нормальный первоначальный взнос и взять ипотеку. Конечно, тут еще другой замысел присутствует (обеление рынка), посмотрим, что из этого выйдет. Но факт остается фактом, аренда дешевле, государство это понимает, и это некий индикатор, показывающий, что вторичный рынок под давлением высоких ставок.
В том числе, есть поручение президента про увеличение сумм ипотеки для многодетных семей с учетом площади покупаемой квартиры. Так же Госдума дала поручение правительству подумать о льготной ипотеке на вторичном рынке жилья для семей с детьми.
Все это показывает, что вторичный рынок хотят поддержать и дать ему толчок, так как капиталы, выходящие из него, идут, в том числе на рынок новостроек и в строительство частного сектора. Но запускать «льготную» на весь рынок «вторички» не хотят, так как получиться такая же история как с новостройками: разгон цен, полгода пошиковали, а потом загнали сами себя в угол. Про это писал в своем [телеграмм]
Новостройки дышат?
Чтобы не разносить текст, поскольку я излагал это в ряде предыдущих статей, которые Вы можете найти [ЗДЕСЬ] . Скажу так: «кардинального снижения цен в 10-20-30%, тем более 50% на новостройки не будет, можно не ждать». Банкам проще до финансировать стройку и закрыть продажи, а потом вывести на рынок по нужным ценам. ФЗ 214 мертв! Застройщик строит не на свои деньги, у дольщиков он их тоже не берет. Ему смыла, нет продавать дешево. Достроит и продаст, значит как готовое, вот и все. С начала ведения эскроу и по сегодняшний момент, застройщики адаптировали свои финансовые модели и постоянно над ними работают. Да, спрос маленький, да продажи идут вяло, относительно полета 2020-2021 года, но они идут :-).
И еще скажу тем, кто до сих пор грезит покупкой под инвест. Во Владимире нет проектов под инвест. Если Вы покупаете сегодня у застройщика по ценам 95 + т.р. за квадрат, а потом делаете ремонт, чтобы продать по цене 100-110 + за квадрат, то я вам сочувствую. Это не инвест.
В МСК, где емкость рынка просто огромна, проектов под инвест единицы. И с продажами там у многих застройщиков так же не ахти…..
Например крупный девелопер Самолет сделал вот такой ход конем: пока дом строится, покупателю будут сдавать меблированную квартиру практически бесплатно - за 1000 рублей в месяц плюс коммуналка. То есть, пока покупатель ждет свою строящуюся квартиру, самолет сдает ему за даром построенную квартиру, которую никто не покупает, потому что она в картофельных полях. Для многих покупателей новостроек с ограниченным бюджетом это решение, так как одновременно платить ипотеку и аренду сложно.
В полях весь неликвид надо продолжать как-то продавать. Люди грезящие МСК и не разбирающиеся в рынке, именно там подкупили неликвида. Им такая акция будет очень кстати. А Самолету не накладно - потому что полным полно квартир стоит пустых и цены на аренду там низкие, за дорого не сдать. Умный ход - как загнать еще больше людей в очереди на маршрутки, оплатить коммуналку в сотнях нераспроданных квартир чужими деньгами и не СНИЖАТЬ ЦЕНЫ!
А дальше люди поживут там полгода, постоят в очереди на маршрутку 2 часа, потом час до работы, потом так же обратно. Поймут как прекрасна МСК через грязное стекло автобуса и выведут на рынок свои свеже купленные строящиеся квартиры в виде переуступок. Потом поймут, что продать по цене покупки не получается и будет большое предложение. А потом зафиксируют убыток или просто останутся жить там, пока не накопят на квартиру в другой локации.
Что касается новостроек, так скажу: «если принципиально надо в новом доме, что бы никто не жил и за адекватный ценник, ищите предложения в домах построенных 1-2-3 и т.д. года назад от застройщика (что мало вероятно) или по переуступке.
Загородная недвижимость строиться?
И строиться и покупается, и продается. Летит.
Частное домостроение по всем показателям будет переживать бум, соизмеримый с 2003-2008 годами. Вокруг любого города, масса полей и не застроенных земель, которые государство будет стимулировать застраивать как застройщиков, так и само население.
Сейчас, разрабатывается масса программ для строительства и приобретения загородного жилья в ипотеку. Только недавно увеличили лимит с 3 до 6 млн. по программе «Сельская ипотека». В семье, каждый супруг может податься на 6 млн. (если конечно доход позволяет платить).
Частное домостроение однозначно, это тренд на ближайшие 10-15 лет. В крошечные площади квартир в мегаполисах и регионах, люди будут приезжать на заработки или ради туризма. А свой комфортный быт, при появлении доступных ипотечных программ на загородный сектор, однозначно предпочту вести в своем частном доме, недалеко от города. К тому же сейчас идет сильнейший тренд на дистанционную работу. Достаточно иметь интернет и работать из своего собственного дома. Про сравнение крупногабаритных квартир и своего дома я писал в [своем канале]
Что ожидать от рынка?
На мой взгляд, рынок недвижимости будет чувствовать себя очень хорошо. Объясню.
Первое. Сейчас идет девальвация нашей валюты. Государство решает свои вопросы за счет граждан. Бюджеты надо пополнять. Мы страна экспортер и каждый раз, когда надо будет пополнить бюджет, рубль будет падать. Девальвация своей валюты - это скрытый налог. Думаю, в ближайшее время мы увидим подорожание товаров в районе 15-30%.
Второе. У людей практически не осталось альтернатив недвижимости, где можно сберегать деньги. Раньше был выбор, а сейчас этого выбора нас всех лишили. Фондовый рынок несет огромные риски, с золотом мало кто понимает, как взаимодействовать, рублевым депозитам и крипте не доверяют. В нашей стране, у людей на подкорке отпечатано: не доверять рублю, спасение в бетоне.
👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне @Vladimir_Lyadov 📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (telegram, whatsapp)
Мой сайт 👉 lyadov.pro
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com | яндекс дзен
ВСЕМ МИРА И ДОБРА❤️
В мае я публиковал опрос по поводу ценовых ожиданий на рынке. Большинство подписчиков выбрали вариант «заметных ценовых изменений не произойдет». Таковых было 45% . Остальные участники 26% проголосовали за то, что квартиры будут стоить дороже, 29% за снижение стоимости.
На удивление период январь – май был достаточно активным. Сейчас рынок несколько приутих. Сделки, конечно же, идут, но относительно периода январь-май, в июне, на мой взгляд, активность снизилась. События, произошедшие 24 июня, я не беру в учет, так как снижение активности чувствовалось и до них.
Июль месяц пока так же продолжает тенденцию равномерного спроса, без резких скачков вверх или вниз. Посмотрим на рынок в разрезе сегментов, чтобы не замешивать все в кучу. На истину в «последней инстанции» не претендую, информация основана сугубо на личном опыте сделок и не является догмой.
Как чувствует себя «вторичка»
Сначала про спрос. Если говорить в целом про сегмент, то «вторичка» чувствует себя хорошо. Но, на мой взгляд, спрос явно сместился в этом сегменте на объекты в более новом фонде и с отделкой. Люди стараются переместиться из старого фонда советских времен в более новые дома. В старый фонд нет желания вкладывать деньги в ремонт, дом новее не становиться, коммунальные услуги не дешевеют и т.д.
Большая часть выбирает квартиры с отделкой, чтобы не тратить время и деньги на отделку, искать добросовестные бригады - таковых потребителей более 90%. Малая часть смотрит принципиально свежие постройки и готовы сделать ремонт с «0», но опять же, смотрят объекты в сданных домах или на стадии «ключей». Сегодня мы наблюдаем действительно парадокс. «Вторичка» стоит дешевле новостроек, не надо ждать, человек может купить квартиру с ремонтом заехать и жить. А даже если смотрит квартиру без ремонта в новом доме, то купить ее можно дешевле, чем у застройщика. Именно факторы цены и времени, повлияли на смещение спроса в сторону готового жилого фонда.
Дома советских времен рассматривают потребители, ограниченные в бюджете, не имеющие первоначального взноса, желающие использовать только маткап в качестве первоначального взноса и т.д. В общем, все как всегда, комфорт упирается в деньги.
Про цены. Не смотря на спрос, «вторичка» все равно находиться под давлением.
Основной порог корректировки цен вниз мы прошли в конце 2022 – начале 2023 года. Но, тем не менее, есть сегменты и лоты, которые продолжают отыгрывать назад. По ценам предложений в рекламе и ценам сделок, сильнее всего откатились назад 2-3-4-х ком квартиры в панельном фонде 60-х – 80-х годов, где требуются вложения в ремонт. Корректировка составила порядка 10%, а на некоторые лоты 15% по отношению к лету-осени 2022 года. Квартиры 2-3-4-х ком с ремонтом в этом фонде так же отыграли назад в сделках, но в пределах 5-7% . Как ни странно, но однокомнатные квартиры в рекламе удержали ценник, в сделках откатились всего на 3-4.5%. А полностью упакованные мебелью и техникой однокомнатные в этом фонде держат цены даже в сделках.
В новом фонде, все не однозначно. Как говориться: «у кого-то густо, а кого-то пусто». Где-то цены снизились, и объекты стоят, где-то цены держаться и идет все вяло, а где-то даже подросли и при этом объекты продаются, зависит от многих факторов.
Ядро продаж – самые оборачиваемые квартиры. По метражу диапазон 30 - 44 кв.м. самых продаваемых и покупаемых. По ценнику самый большой оборот объектов в вилке 2.5 – 5 млн. Естественно данные по Владимиру.
Однозначно можно сказать только одно, что самый высокий ценник за квадрат сегодня на однокомнатные квартиры в любом фонде и покупка малых метражей за такой ценник, самая не выгодная на текущем рынке. Многие недоумевают, почему продавая 2-х комнатную 42 кв.м. в панельке, они без доплаты не могут купить однокомнатную в новом доме 40 кв.м. :-). Все просто. В панельке 60-х-80-х ценник за квадрат в среднем 70-80 т.р., а в новом доме 95-105 + . Не сложным арифметическим вычислением, получается забавная математика.
Давление на «вторичку» в первую очередь обусловлено монетарной политикой банков. Ставки по ипотеке на готовое жилье до сих пор высокие. Я не беру программы «покупка ставки», там есть свои особенности и на мой взгляд больше минусов, чем плюсов. Соответственно высокий платеж, в то время, как аренда представляется более выгодным решением для ряда граждан, особенно тех, кто только планирует купить свое ПЕРВОЕ жилье.
Именно поэтому в правительстве РФ идут разговоры о субсидировании аренды, тем, кто планирует покупать жилье, что бы они могли накопить на нормальный первоначальный взнос и взять ипотеку. Конечно, тут еще другой замысел присутствует (обеление рынка), посмотрим, что из этого выйдет. Но факт остается фактом, аренда дешевле, государство это понимает, и это некий индикатор, показывающий, что вторичный рынок под давлением высоких ставок.
В том числе, есть поручение президента про увеличение сумм ипотеки для многодетных семей с учетом площади покупаемой квартиры. Так же Госдума дала поручение правительству подумать о льготной ипотеке на вторичном рынке жилья для семей с детьми.
Все это показывает, что вторичный рынок хотят поддержать и дать ему толчок, так как капиталы, выходящие из него, идут, в том числе на рынок новостроек и в строительство частного сектора. Но запускать «льготную» на весь рынок «вторички» не хотят, так как получиться такая же история как с новостройками: разгон цен, полгода пошиковали, а потом загнали сами себя в угол. Про это писал в своем [телеграмм]
Новостройки дышат?
Чтобы не разносить текст, поскольку я излагал это в ряде предыдущих статей, которые Вы можете найти [ЗДЕСЬ] . Скажу так: «кардинального снижения цен в 10-20-30%, тем более 50% на новостройки не будет, можно не ждать». Банкам проще до финансировать стройку и закрыть продажи, а потом вывести на рынок по нужным ценам. ФЗ 214 мертв! Застройщик строит не на свои деньги, у дольщиков он их тоже не берет. Ему смыла, нет продавать дешево. Достроит и продаст, значит как готовое, вот и все. С начала ведения эскроу и по сегодняшний момент, застройщики адаптировали свои финансовые модели и постоянно над ними работают. Да, спрос маленький, да продажи идут вяло, относительно полета 2020-2021 года, но они идут :-).
И еще скажу тем, кто до сих пор грезит покупкой под инвест. Во Владимире нет проектов под инвест. Если Вы покупаете сегодня у застройщика по ценам 95 + т.р. за квадрат, а потом делаете ремонт, чтобы продать по цене 100-110 + за квадрат, то я вам сочувствую. Это не инвест.
В МСК, где емкость рынка просто огромна, проектов под инвест единицы. И с продажами там у многих застройщиков так же не ахти…..
Например крупный девелопер Самолет сделал вот такой ход конем: пока дом строится, покупателю будут сдавать меблированную квартиру практически бесплатно - за 1000 рублей в месяц плюс коммуналка. То есть, пока покупатель ждет свою строящуюся квартиру, самолет сдает ему за даром построенную квартиру, которую никто не покупает, потому что она в картофельных полях. Для многих покупателей новостроек с ограниченным бюджетом это решение, так как одновременно платить ипотеку и аренду сложно.
В полях весь неликвид надо продолжать как-то продавать. Люди грезящие МСК и не разбирающиеся в рынке, именно там подкупили неликвида. Им такая акция будет очень кстати. А Самолету не накладно - потому что полным полно квартир стоит пустых и цены на аренду там низкие, за дорого не сдать. Умный ход - как загнать еще больше людей в очереди на маршрутки, оплатить коммуналку в сотнях нераспроданных квартир чужими деньгами и не СНИЖАТЬ ЦЕНЫ!
А дальше люди поживут там полгода, постоят в очереди на маршрутку 2 часа, потом час до работы, потом так же обратно. Поймут как прекрасна МСК через грязное стекло автобуса и выведут на рынок свои свеже купленные строящиеся квартиры в виде переуступок. Потом поймут, что продать по цене покупки не получается и будет большое предложение. А потом зафиксируют убыток или просто останутся жить там, пока не накопят на квартиру в другой локации.
Что касается новостроек, так скажу: «если принципиально надо в новом доме, что бы никто не жил и за адекватный ценник, ищите предложения в домах построенных 1-2-3 и т.д. года назад от застройщика (что мало вероятно) или по переуступке.
Загородная недвижимость строиться?
И строиться и покупается, и продается. Летит.
Частное домостроение по всем показателям будет переживать бум, соизмеримый с 2003-2008 годами. Вокруг любого города, масса полей и не застроенных земель, которые государство будет стимулировать застраивать как застройщиков, так и само население.
Сейчас, разрабатывается масса программ для строительства и приобретения загородного жилья в ипотеку. Только недавно увеличили лимит с 3 до 6 млн. по программе «Сельская ипотека». В семье, каждый супруг может податься на 6 млн. (если конечно доход позволяет платить).
Частное домостроение однозначно, это тренд на ближайшие 10-15 лет. В крошечные площади квартир в мегаполисах и регионах, люди будут приезжать на заработки или ради туризма. А свой комфортный быт, при появлении доступных ипотечных программ на загородный сектор, однозначно предпочту вести в своем частном доме, недалеко от города. К тому же сейчас идет сильнейший тренд на дистанционную работу. Достаточно иметь интернет и работать из своего собственного дома. Про сравнение крупногабаритных квартир и своего дома я писал в [своем канале]
Что ожидать от рынка?
На мой взгляд, рынок недвижимости будет чувствовать себя очень хорошо. Объясню.
Первое. Сейчас идет девальвация нашей валюты. Государство решает свои вопросы за счет граждан. Бюджеты надо пополнять. Мы страна экспортер и каждый раз, когда надо будет пополнить бюджет, рубль будет падать. Девальвация своей валюты - это скрытый налог. Думаю, в ближайшее время мы увидим подорожание товаров в районе 15-30%.
Второе. У людей практически не осталось альтернатив недвижимости, где можно сберегать деньги. Раньше был выбор, а сейчас этого выбора нас всех лишили. Фондовый рынок несет огромные риски, с золотом мало кто понимает, как взаимодействовать, рублевым депозитам и крипте не доверяют. В нашей стране, у людей на подкорке отпечатано: не доверять рублю, спасение в бетоне.
👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне @Vladimir_Lyadov 📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (telegram, whatsapp)
Мой сайт 👉 lyadov.pro
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com | яндекс дзен
ВСЕМ МИРА И ДОБРА❤️