Вот и созрел последний пост в этом году для моих подписчиков. Хотел завернуть все это в видео, но к сожалению времени и сил не хватает, поэтому изучайте сие писание.
2023 год со своими качелями принес много смуты и непонимания в головы людей, желающих решать свои жилищные вопросы, и улучшать качество жизни.
В связи с последними изменениями ипотечных ставок на «вторичке» и изменениями для госпрограмм многие начали пророчить крах и обвал рынку недвижимости. Блогеры на ютюб и СМИ хайпуют заголовками:
- рынок ипотеки прибили
- китайский кризис потащит за собой недвижимость России
- крах недвижимости неизбежен
- Минфин задушил застройщиков
- цены упадут вдвое и прочая хрень, которая вводит людей в заблуждение и не несет в себе никакой ценной информации.
Многие с глубокой верой начинают ждать уполовинивания цен, при этом отложенный спрос продолжает накапливаться.
🌻Коротко: краха и обвала не ждём.
Теперь, давайте разбираться, как есть. Решения ЦБ , словесные интервенции, новостной фон по поводу ставок и программ, это все вторично. Первое на что надо смотреть это процессы, которые происходят у нас в экономике. А что происходит у нас в экономике?
Россия будет занимать по 4 трлн в год на внутреннем рынке, что бы закрыть ДЫРЫ В БЮДЖЕТЕ. Это очень много с учетом планируемого бюджета по расходам государства на 2024 год в 36 трлн. Как это будет и как эта политика повлияет на цены на рынке недвижимости? Первое и самое главное, что надо знать - это запуск печатного станка в масштабах, невиданных даже в период пандемии. Данный план закрытия дыр в бюджете заложен с 2024 по 2026 год, то есть на 3-и года вперед!
Поскольку печатать деньги напрямую в бюджет нельзя, то выглядеть это будет так:
Государство выпускает ОФЗ, доходность по ним будет выше официальной инфляции, но ниже реальной. ЦБ дает кредит для покупки ОФЗ банкам. Банки, предприниматели, трейдеры и граждане покупают ОФЗ. Деньги поступают в бюджет.
Это значит, что в ближайшие 3-и года, нас точно ждет серьезная девальвация и инфляция рубля! Бюджетный импульс будет большой, рублей станет больше, а товаров и услуг больше не появиться. Они пойдут на социалку, на СВО, на импортозамещение, на разные проекты, но так или иначе они окажутся в экономике. Вот самая главная и самая критичная причина того, что цены не упадут.
Цены будут поддерживаться:
⭕️ Реальным обесцениванием рубля
⭕️ Верой россиян в недвижимость и желание сохранить заработанное/накопленное
⭕️ Отсутствием других альтернативных инструментов настолько понятных и надежных как недвижимость
Теперь посмотрим на ряд косвенных причин, которые на определенных отрезках времени могут влиять на тренд цен и спрос в разных сегментах.
Поскольку инфляция будет большая, ставка рефинансирования будет сохраняться на высоком уровне. Примерно на том уровне, на котором будут выпущены первые транши ОФЗ, это легко отследить.
Фактически трудные для рынка недвижимости времена продлятся первые полгода. Вторая половина года остается под вопросом. Периоды высоких ставок на рынке уже были неоднократно, поэтому опыт накоплен.
Что я имею в виду под трудными временами.
По вторичке объем сделок снизиться, решение текущих бытовых задач продажа/покупка/переезд/разъезд усложниться в разы и будет растянуто во времени. Часть продавцов у кого нет конкретной цели, снимут объекты с продажи. Тем, у кого есть и есть задача продать, всё же придется давать скидки, при этом напоминая покупателям о механизме рефинансирования (через полгода можно будет изменить условия по кредитам в других банках). Но говоря о скидках, я подразумеваю, цифры в районе 3-7%, все, что больше будет обусловлено не ликвидностью объектов (старый фонд, плохая локация и т.д.) или большой срочностью (что бывает крайне редко). В целом, текущая ситуация повлияет сильно на спрос и в меньшей степени на цены, так как в нашем регионе жуткий дефицит предложений, а обеспеченность хорошим качественным ликвидным жильем вообще минимальна.
2023 год со своими качелями принес много смуты и непонимания в головы людей, желающих решать свои жилищные вопросы, и улучшать качество жизни.
В связи с последними изменениями ипотечных ставок на «вторичке» и изменениями для госпрограмм многие начали пророчить крах и обвал рынку недвижимости. Блогеры на ютюб и СМИ хайпуют заголовками:
- рынок ипотеки прибили
- китайский кризис потащит за собой недвижимость России
- крах недвижимости неизбежен
- Минфин задушил застройщиков
- цены упадут вдвое и прочая хрень, которая вводит людей в заблуждение и не несет в себе никакой ценной информации.
Многие с глубокой верой начинают ждать уполовинивания цен, при этом отложенный спрос продолжает накапливаться.
🌻Коротко: краха и обвала не ждём.
Теперь, давайте разбираться, как есть. Решения ЦБ , словесные интервенции, новостной фон по поводу ставок и программ, это все вторично. Первое на что надо смотреть это процессы, которые происходят у нас в экономике. А что происходит у нас в экономике?
Россия будет занимать по 4 трлн в год на внутреннем рынке, что бы закрыть ДЫРЫ В БЮДЖЕТЕ. Это очень много с учетом планируемого бюджета по расходам государства на 2024 год в 36 трлн. Как это будет и как эта политика повлияет на цены на рынке недвижимости? Первое и самое главное, что надо знать - это запуск печатного станка в масштабах, невиданных даже в период пандемии. Данный план закрытия дыр в бюджете заложен с 2024 по 2026 год, то есть на 3-и года вперед!
Поскольку печатать деньги напрямую в бюджет нельзя, то выглядеть это будет так:
Государство выпускает ОФЗ, доходность по ним будет выше официальной инфляции, но ниже реальной. ЦБ дает кредит для покупки ОФЗ банкам. Банки, предприниматели, трейдеры и граждане покупают ОФЗ. Деньги поступают в бюджет.
Это значит, что в ближайшие 3-и года, нас точно ждет серьезная девальвация и инфляция рубля! Бюджетный импульс будет большой, рублей станет больше, а товаров и услуг больше не появиться. Они пойдут на социалку, на СВО, на импортозамещение, на разные проекты, но так или иначе они окажутся в экономике. Вот самая главная и самая критичная причина того, что цены не упадут.
Цены будут поддерживаться:
⭕️ Реальным обесцениванием рубля
⭕️ Верой россиян в недвижимость и желание сохранить заработанное/накопленное
⭕️ Отсутствием других альтернативных инструментов настолько понятных и надежных как недвижимость
Теперь посмотрим на ряд косвенных причин, которые на определенных отрезках времени могут влиять на тренд цен и спрос в разных сегментах.
Поскольку инфляция будет большая, ставка рефинансирования будет сохраняться на высоком уровне. Примерно на том уровне, на котором будут выпущены первые транши ОФЗ, это легко отследить.
Фактически трудные для рынка недвижимости времена продлятся первые полгода. Вторая половина года остается под вопросом. Периоды высоких ставок на рынке уже были неоднократно, поэтому опыт накоплен.
Что я имею в виду под трудными временами.
По вторичке объем сделок снизиться, решение текущих бытовых задач продажа/покупка/переезд/разъезд усложниться в разы и будет растянуто во времени. Часть продавцов у кого нет конкретной цели, снимут объекты с продажи. Тем, у кого есть и есть задача продать, всё же придется давать скидки, при этом напоминая покупателям о механизме рефинансирования (через полгода можно будет изменить условия по кредитам в других банках). Но говоря о скидках, я подразумеваю, цифры в районе 3-7%, все, что больше будет обусловлено не ликвидностью объектов (старый фонд, плохая локация и т.д.) или большой срочностью (что бывает крайне редко). В целом, текущая ситуация повлияет сильно на спрос и в меньшей степени на цены, так как в нашем регионе жуткий дефицит предложений, а обеспеченность хорошим качественным ликвидным жильем вообще минимальна.
🏗Застройщики, скорее всего, запустят разовые акции со скидками (возможно, даже они будут реальные, а не накрученные) придумают какие-нибудь схемы вроде: траншевой ипотеки, рассрочка на часть ПВ, кредит на часть ПВ от застройщика, лизинг и т.д. и на этом топливе как-то проедут трудные месяцы.
ЦБ видимо не просто так закрутил гайки по госпрограммам, так как понимал, что если этого не сделать, при запуске печатного станка цены дальше будут лететь в небеса.
А с 11 января 2024 года меняются условия выдачи льготной ипотеки на готовое и строящееся жильё в сбере, вернее условия получения льготной ставки. Другие банки, скорее всего так же пойдут по этому пути. Кончились денежки бюджетные на финансирование льготной ставки. Теперь, что бы клиент получил льготную ставку, застройщик/юр.лицо должен заплатить за него комиссию от 7,5% до 11,5% банку, в зависимости от программы. Застройщик, конечно, может попытаться переложить это все на плечи покупателей, увеличив цену недвижимости. Но тогда возникает большой вопрос, сможет ли стройка конкурировать со вторичкой, ведь надо ждать ее готовности, там надо делать ремонт, увеличивается ПВ, а самое главное стоимость, которую при выходе на вторичный рынок не вернуть.
Как будут застройщики выкручиваться из этой ситуации, как продавать текущее и как запускать новое, я пока не представляю. Единственное, что могу сказать: «банки и застройщики это единый организм, они работают в тандеме и сильно зависят друг от друга». Поэтому будут придуманы новые схемы, но когда и какие, остается только догадываться. Но цены они снижать не могут, вывести более дешевые проекты в текущих реалиях тоже.
Правительство так же озвучило свою позицию, что не собирается после 1 июля 2024 года массово поддерживать льготные программы. Будет ли работать льготная ипотека в нашем регионе пока не известно. Очевидно, что упор будет сделан на семейную, IT ипотеку и продукты кредитования ИЖС. Кстати сейчас, при оформлении ипотеки на ИЖС, дополнительных условий по субсидированию ставок для клиента, продавцам не предъявляется, в отличие от квартир. Это явный звоночек, что сектор ИЖС будут поддерживать и развивать.
Если под резюмировать выше написанное, то корректировка цен на коротком отрезке времени возможна в пределах, 5, 10 а может и 15% и не во всех сегментах и лотах. А даже если мы говорим о временной корректировке в пределах 15% то, учитывая, что за последние четыре года цены выросли до 80%, эти 15% даже не откат до прошлых значений……… Но ни о каком крахе речи идти не может, на более длинной дистанции цены как минимум останутся на текущим уровне и продолжат годовой рост как минимум в значениях официальной инфляции.
Рынок недвижимости обладает удивительной жизнеспособностью. Вбросы о том, что всё упадёт и пропадёт после отмены льготной ипотеки, очередного обесценения рубля, поноса или золотухи оказываются абсолютно ложными. По-настоящему заботит - упадут цены на недвижимость или вырастут, только игроков, тех, кто сидел и ждал годами и проиграл, потому что цены выросли.
ЦБ видимо не просто так закрутил гайки по госпрограммам, так как понимал, что если этого не сделать, при запуске печатного станка цены дальше будут лететь в небеса.
А с 11 января 2024 года меняются условия выдачи льготной ипотеки на готовое и строящееся жильё в сбере, вернее условия получения льготной ставки. Другие банки, скорее всего так же пойдут по этому пути. Кончились денежки бюджетные на финансирование льготной ставки. Теперь, что бы клиент получил льготную ставку, застройщик/юр.лицо должен заплатить за него комиссию от 7,5% до 11,5% банку, в зависимости от программы. Застройщик, конечно, может попытаться переложить это все на плечи покупателей, увеличив цену недвижимости. Но тогда возникает большой вопрос, сможет ли стройка конкурировать со вторичкой, ведь надо ждать ее готовности, там надо делать ремонт, увеличивается ПВ, а самое главное стоимость, которую при выходе на вторичный рынок не вернуть.
Как будут застройщики выкручиваться из этой ситуации, как продавать текущее и как запускать новое, я пока не представляю. Единственное, что могу сказать: «банки и застройщики это единый организм, они работают в тандеме и сильно зависят друг от друга». Поэтому будут придуманы новые схемы, но когда и какие, остается только догадываться. Но цены они снижать не могут, вывести более дешевые проекты в текущих реалиях тоже.
Правительство так же озвучило свою позицию, что не собирается после 1 июля 2024 года массово поддерживать льготные программы. Будет ли работать льготная ипотека в нашем регионе пока не известно. Очевидно, что упор будет сделан на семейную, IT ипотеку и продукты кредитования ИЖС. Кстати сейчас, при оформлении ипотеки на ИЖС, дополнительных условий по субсидированию ставок для клиента, продавцам не предъявляется, в отличие от квартир. Это явный звоночек, что сектор ИЖС будут поддерживать и развивать.
Если под резюмировать выше написанное, то корректировка цен на коротком отрезке времени возможна в пределах, 5, 10 а может и 15% и не во всех сегментах и лотах. А даже если мы говорим о временной корректировке в пределах 15% то, учитывая, что за последние четыре года цены выросли до 80%, эти 15% даже не откат до прошлых значений……… Но ни о каком крахе речи идти не может, на более длинной дистанции цены как минимум останутся на текущим уровне и продолжат годовой рост как минимум в значениях официальной инфляции.
Рынок недвижимости обладает удивительной жизнеспособностью. Вбросы о том, что всё упадёт и пропадёт после отмены льготной ипотеки, очередного обесценения рубля, поноса или золотухи оказываются абсолютно ложными. По-настоящему заботит - упадут цены на недвижимость или вырастут, только игроков, тех, кто сидел и ждал годами и проиграл, потому что цены выросли.
👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне @Vladimir_Lyadov 📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (telegram, whatsapp)
Мой сайт 👉 lyadov.pro
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com | яндекс дзен
ВСЕМ МИРА И ДОБРА❤️
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (telegram, whatsapp)
Мой сайт 👉 lyadov.pro
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com | яндекс дзен
ВСЕМ МИРА И ДОБРА❤️