Кейс из практики.
Елена написала мне в мессенджере, будучи подписчицей канала. Она рассказала, что ей необходимо продать половину дома в Суздале, и уточнила, могу ли я помочь ей в этом. Я, естественно, стал задавать вопросы о наличии документов на дом, о собственниках, целях продажи.
Елена коротко объяснила, что дом достался по наследству от отца, но проживать в нём она не планирует. Сейчас находится там временно, только для продажи, а после переезжает жить в другой город, поскольку там имеется своя квартира. Я попросил заранее прислать мне документы для ознакомления, включая техническую документацию по дому и земле.
В прочем, предоставленный пакет документов не отражал полноты картины и не давал ответов на некоторые вопросы. Было понятно, что изначально это был полноценный дом на две семьи, в дальнейшем часть дома выделена в статус квартиры. Также разделили и размежевали участок. Часть земли находилась в аренде. Исходя из полученной информации, я накидал дополнительный ряд вопросов по документам и примерно посмотрел, сколько может стоить дом с имеющимися параметрами.
Елена коротко объяснила, что дом достался по наследству от отца, но проживать в нём она не планирует. Сейчас находится там временно, только для продажи, а после переезжает жить в другой город, поскольку там имеется своя квартира. Я попросил заранее прислать мне документы для ознакомления, включая техническую документацию по дому и земле.
В прочем, предоставленный пакет документов не отражал полноты картины и не давал ответов на некоторые вопросы. Было понятно, что изначально это был полноценный дом на две семьи, в дальнейшем часть дома выделена в статус квартиры. Также разделили и размежевали участок. Часть земли находилась в аренде. Исходя из полученной информации, я накидал дополнительный ряд вопросов по документам и примерно посмотрел, сколько может стоить дом с имеющимися параметрами.
Далее мы договорились с Еленой о встрече. Дом располагался в привлекательном месте с точки зрения локации. Снаружи дом выглядел крепким и ухоженным, чего не скажешь о том, что было внутри. Если про квартиры мы привыкли говорить: «бабушкин ремонт», «без ремонта» или «убитая», то здесь не подходило ни одно из этих выражений. Это был полный трэш. Кругом был хаос. Настоящий хаос. Складывалось впечатление, что в окно влетела граната, всё внутри разнесло, потом туда свалили кучу разных вещей, которые просто превратили помещение в помойку.
Елена любезно пригласила меня на кухню, где достала документы, которые я стал изучать, параллельно задавая вопросы. Пакет документов для передачи на экспертизу юристу был готов. Мы оформили договор и договорились о следующей встрече, когда я приеду с фотографом и предоставлю рекомендации по цене.
После осмотра дома, земельного участка и документов я сделал расчёты. Объект оказался сложный, и вероятность продать по желаемой цене была крайне мала. Предстоял капитальный ремонт, как в новостройке и вывоз огромного количества хлама.
Что касается участка. Кроме того, что он был не обработан, так ещё и была одна существенная проблема. Газовая труба проходила по участку таким образом, что мешала какому-либо дальнейшему строительству на нём и даже завозу стройматериалов. Соответственно, её необходимо было убирать и закапывать в землю, а это достаточно большие расходы. Так же за участком находился распределительный газопровод.
На встрече мы обсудили все детали и возможные стратегии работы с ценой. На тот момент решили стартовать с Х миллионов и посмотреть, какой отклик даст рынок. Перед фотосъёмкой я даже не просил убираться, потому что для вывоза всего, что там было, потребовался бы не один КамАЗ. Несмотря на квест с перемещением по дому, фотосъёмка была произведена.
Решили, что внешние фотографии дома, участка, придомовой территории и инфраструктуры будут использоваться для рекламы. А внутренние фотографии я мог отправить по запросу покупателя, если в этом возникнет необходимость. При работе с такими объектами я заранее предупреждаю об их «особом» состоянии. Также фотографии могли понадобиться для оценки банком.
Маркетинг был готов, аналитика проведена. Я выставил объект в рекламу. Около месяца не было никаких звонков и обращений. Пришло время менять стратегию продажи. Через пару недель пошли первые обращения от покупателей.
Но покупателей было немного. Кто-то находился в процессе продажи своей недвижимости и хотел купить. Кто-то просто интересовался от нечего делать. А кто-то был самый «умный» и пытался купить объект по цене сарая. Периодически я проводил аналитику, смотрел за рынком, делал срез по покупателям и обратной связи от звонивших. Вялотекущий процесс обращения покупателей продолжался. В итоге мы провели показы и получили несколько предложений.
Одним из потенциальных покупателей был Андрей, покупатель из другого региона. Он искал дом именно в Суздале под определённый бюджет для того, чтобы сделать там ремонт, обустроить и создать гостиничный номер, так как локация отличная. Возможно, в дальнейшем пристроить кафе. После показа, в моём присутствии, он переговорил с соседями, узнал, как они отнесутся к данной идее и т.д. Возражений не возникло. Все юридические моменты Андрей мог решить, имелись возможности. На следующий день после просмотра он дал обратную связь, выразил готовность выйти на сделку.
Однако, один из нюансов, который я рекомендовал решить до момента выхода в продажу, не был решён Еленой. Она, так скажем «до конца не вступила в наследство» по причине того, что у неё просто не было денег оплатить этот процесс. Документы были давно поданы нотариусу, а вот всё, что необходимо для получения документов и регистрации, было не оплачено. Она имела определенные финансовые обязательства и именно поэтому решила продавать дом.
То есть для того, чтобы продать объект, ей необходимо было изначально оплатить оформление у нотариуса и получить документы, подать их в МФЦ или отправить через нотариуса на регистрацию. Только после этого уже можно было выходить на сделку. Поскольку средств не было, я заранее, ещё на показе, объяснил ситуацию покупателю, чтобы наметить порядок действий. Юрист подготовил определённый пакет документов для закрепления намерений о покупке. Предварительный договор мы сделать не могли, так как он оформляется в случае, если текущий собственник уже имеет право на объект. Все согласования так же велись с юристом со стороны Андрея.
Покупатель передал N-ную денежную сумму, после чего Елена оплатила документ нотариусу и через него же подала на регистрацию. Весь процесс завершения оформления наследства занял около недели. Затем Елена собрала все необходимые справки для сделки, и мы назначили дату.
Сделку мы решили проводить во Владимире, а не в Суздале. Так оказалось удобнее обеим сторонам. Была заказана выездная регистрация. Покупатель предпочёл оплату наличными. Это был достаточно серьёзный человек, которого нисколько не смущала передача наличных денежных средств. Его позиция дословно звучала так: «Ну, если что-то не так, то не моя голова отвалится».
Регистрация прошла, произошёл переход права, покупатель остался доволен, что приобрел объект и мог осуществлять свою цель. Елена осталась довольна тем, что вырученная ею сумма с продажи наследственной недвижимости помогла закрыть её финансовый вопрос.
Общий срок от момента вывода объекта в рекламу до продажи составил порядка полугода.
*Все имена изменены в целях конфиденциальности.
*Важные детали сделки не описываются в целях конфиденциальности.
Елена любезно пригласила меня на кухню, где достала документы, которые я стал изучать, параллельно задавая вопросы. Пакет документов для передачи на экспертизу юристу был готов. Мы оформили договор и договорились о следующей встрече, когда я приеду с фотографом и предоставлю рекомендации по цене.
После осмотра дома, земельного участка и документов я сделал расчёты. Объект оказался сложный, и вероятность продать по желаемой цене была крайне мала. Предстоял капитальный ремонт, как в новостройке и вывоз огромного количества хлама.
Что касается участка. Кроме того, что он был не обработан, так ещё и была одна существенная проблема. Газовая труба проходила по участку таким образом, что мешала какому-либо дальнейшему строительству на нём и даже завозу стройматериалов. Соответственно, её необходимо было убирать и закапывать в землю, а это достаточно большие расходы. Так же за участком находился распределительный газопровод.
На встрече мы обсудили все детали и возможные стратегии работы с ценой. На тот момент решили стартовать с Х миллионов и посмотреть, какой отклик даст рынок. Перед фотосъёмкой я даже не просил убираться, потому что для вывоза всего, что там было, потребовался бы не один КамАЗ. Несмотря на квест с перемещением по дому, фотосъёмка была произведена.
Решили, что внешние фотографии дома, участка, придомовой территории и инфраструктуры будут использоваться для рекламы. А внутренние фотографии я мог отправить по запросу покупателя, если в этом возникнет необходимость. При работе с такими объектами я заранее предупреждаю об их «особом» состоянии. Также фотографии могли понадобиться для оценки банком.
Маркетинг был готов, аналитика проведена. Я выставил объект в рекламу. Около месяца не было никаких звонков и обращений. Пришло время менять стратегию продажи. Через пару недель пошли первые обращения от покупателей.
Но покупателей было немного. Кто-то находился в процессе продажи своей недвижимости и хотел купить. Кто-то просто интересовался от нечего делать. А кто-то был самый «умный» и пытался купить объект по цене сарая. Периодически я проводил аналитику, смотрел за рынком, делал срез по покупателям и обратной связи от звонивших. Вялотекущий процесс обращения покупателей продолжался. В итоге мы провели показы и получили несколько предложений.
Одним из потенциальных покупателей был Андрей, покупатель из другого региона. Он искал дом именно в Суздале под определённый бюджет для того, чтобы сделать там ремонт, обустроить и создать гостиничный номер, так как локация отличная. Возможно, в дальнейшем пристроить кафе. После показа, в моём присутствии, он переговорил с соседями, узнал, как они отнесутся к данной идее и т.д. Возражений не возникло. Все юридические моменты Андрей мог решить, имелись возможности. На следующий день после просмотра он дал обратную связь, выразил готовность выйти на сделку.
Однако, один из нюансов, который я рекомендовал решить до момента выхода в продажу, не был решён Еленой. Она, так скажем «до конца не вступила в наследство» по причине того, что у неё просто не было денег оплатить этот процесс. Документы были давно поданы нотариусу, а вот всё, что необходимо для получения документов и регистрации, было не оплачено. Она имела определенные финансовые обязательства и именно поэтому решила продавать дом.
То есть для того, чтобы продать объект, ей необходимо было изначально оплатить оформление у нотариуса и получить документы, подать их в МФЦ или отправить через нотариуса на регистрацию. Только после этого уже можно было выходить на сделку. Поскольку средств не было, я заранее, ещё на показе, объяснил ситуацию покупателю, чтобы наметить порядок действий. Юрист подготовил определённый пакет документов для закрепления намерений о покупке. Предварительный договор мы сделать не могли, так как он оформляется в случае, если текущий собственник уже имеет право на объект. Все согласования так же велись с юристом со стороны Андрея.
Покупатель передал N-ную денежную сумму, после чего Елена оплатила документ нотариусу и через него же подала на регистрацию. Весь процесс завершения оформления наследства занял около недели. Затем Елена собрала все необходимые справки для сделки, и мы назначили дату.
Сделку мы решили проводить во Владимире, а не в Суздале. Так оказалось удобнее обеим сторонам. Была заказана выездная регистрация. Покупатель предпочёл оплату наличными. Это был достаточно серьёзный человек, которого нисколько не смущала передача наличных денежных средств. Его позиция дословно звучала так: «Ну, если что-то не так, то не моя голова отвалится».
Регистрация прошла, произошёл переход права, покупатель остался доволен, что приобрел объект и мог осуществлять свою цель. Елена осталась довольна тем, что вырученная ею сумма с продажи наследственной недвижимости помогла закрыть её финансовый вопрос.
Общий срок от момента вывода объекта в рекламу до продажи составил порядка полугода.
*Все имена изменены в целях конфиденциальности.
*Важные детали сделки не описываются в целях конфиденциальности.
P.S. Для недавно подписавшихся, больше сделок можно найти в этом посте😊
Полезные ссылки на материалы именно для покупателя тут
✅Если Вы или ваши знакомые планируют купить или продать недвижимость просто напишите мне
Связь со мной: whatsapp📝
Мой канал: https://t.me/lyadov_pro
Самые популярные статьи на канале
ВСЕМ МИРА И ДОБРА♥️
С уважением, Ваш личный эксперт по недвижимости, Владимир Лядов🤝❗️
Полезные ссылки на материалы именно для покупателя тут
✅Если Вы или ваши знакомые планируют купить или продать недвижимость просто напишите мне
Связь со мной: whatsapp📝
Мой канал: https://t.me/lyadov_pro
Самые популярные статьи на канале
ВСЕМ МИРА И ДОБРА♥️
С уважением, Ваш личный эксперт по недвижимости, Владимир Лядов🤝❗️