Предысторией создания статьи, стал комментарий, оставленный подписчиком [здесь]
Я решил порассуждать на тему дна, но аргументированно.
Очевидно, что сейчас на рынок сильно оказывает влияние геополитическая и эконмическая ситуация связанная с СВО. Отсюда следствием вытекает эмоциональный фактор потребителя, монетарная политика банков, формирование цен на товары, доходы населения и т.д.
Действия ЦБ РФ на рынке ипотечного кредитования и как это скажется на рынке.
Банк России давно закручивает гайки на рынке рискованного ипотечного кредитования. С мая 2023 года он установил надбавки по кредитам с низким первоначальным взносом. Но этого оказалось недостаточно. Темпы роста ипотечной задолженности ускорились. И по данным ЦБ РФ этот рост происходит за счет рискованных заемщиков. Растет доля кредитов с первоначальным взносом менее 20%, увеличивается доля заемщиков с высокой долговой нагрузкой.
В связи с этим, с 1 октября 2023 года Банк России устанавливает макропруденциальные надбавки на запретительном уровне в отношении рискованных ипотечных кредитов. Решение касается как первичного, так и вторичного рынка жилья. Банк России давно и регулярно предупреждал о рисках работы в этом секторе, теперь перешел к действиям.
Подробнее – на сайте ЦБ РФ
Как данные действия скажутся на рынке и спросе? На мой взгляд, в нашем 33_регионе мало, что поменяется в моменте.
В большей степени это коснётся стройки и схем с ипотечной ставкой. Так как рынок новостроек в нашем регионе имеет относительно не большую ёмкость, то принципиально ничего не изменится. Продажи у застройщиков буду идти так же вяло, покупать будут те, кому принципиально надо от застройщика относительно тех или иных целей.
Что касается вторички, то ставки и так "кусаются", а с небольшим первоначальным взносом они ещё больше. И с 1 октября, я уверен, что все банки без исключения поднимут ставки ещё выше.
В данном случае системная политика ЦБ направлена больше на перспективу и нивелирование рисков, чтобы не попасть в критическую ситуацию, когда стоимость жилья станет совсем не подъемной, вместе с ней платежи, кол-во непогашенных кредитов будет расти в геометрической прогрессии и ЦБ придётся компенсировать всё это из своих резервов. Тем не менее, я думаю это даст плоды, но явно заметно будет не ранее следующего года и многое будет зависеть от того, как сложиться судьба льготной ипотеки.
В целом пока значительных изменений в плане цен и спроса нет. В зависимости от сегмента и класса жилья, формируются цены, которые где-то откатились, где-то замерли, а где-то незначительно подросли, подробнее писал про это [тут] .
Конечно сейчас некоторые продавцы, особенно те, кто спекулирует на однокомнатных с ремонтом в новых домах задирают цены, что бы вытащить свою прибыль. Тем самым удерживают или даже разгоняют цены. Это делает покупку таких площадей самой не выгодной, в пересчёте на стоимость квадратного метра, особенно на текущем рынке с возможными предстоящими экономическими изменениями. Так же затрудняет вход капитала на рынок от тех, кто только покупает своё первое жильё.
Почему же сейчас люди покупают недвижимость, не смотря на ипотечные ставки?
Я вижу, тут несколько основных моментов.
1. Давайте немного истории и биологии.
24 июля 1993 года ЦБ объявил: 26 июля все бумажные деньги старого образца недействительны. Можно обменять их на новые, но не более 35 тыс. (в 2 раза меньше средней зарплаты по стране), всё что свыше — сдадите на депозит в Сбербанк без права снятия.
Инфляция в 1993 году составила 839%, так что деньги на депозитах моментально обесценились.
Это была третья денежная реформа за последние пол века, когда граждане потеряли свои накопления.
Возможен ли четвертый раз? Теоретически возможно всё. Миллионы людей (особенно старшего поколения) всё помнят и не доверяют государству, не верят в наш рубль. Их решения и формируют спрос-предложение.
Страх потерять накопленное годами, сформировал у людей четкое понимание: недвижимость моё, ее не заберут, я могу ее потрогать, я могу ее продать и т.д. Страх один из самых сильных эмоциональных триггеров заставляющих действовать. Программа, записавшаяся на подкорку, была передана следующим поколениям, поэтому многие ребята моего возраста не однократно слышали: «нужна своя квартира, нужно свое жилье, копите на квартиру и т.д.»
И в текущие времена все эти фразы актуальны как никогда.
Альтернатива наличным? Вклады, валюта, акции, облигации, золото – про это я писал ни один раз, можете найти статьи в ленте или закрепе группы и перечитать. Коротко, для простого обывателя всё это кажется очень сложным, нет желания разбираться, ну и всё вышеперечисленное несет больше рисков. Почему? Потому что за каждым этим инструментом стоит некий «дядя», в лице компании, банка, государства. А по природе своей люди склоны нарушать обещания и не выполнять обязательства, что и было в 1993 г. И чем сложнее инструмент, чем больше в нем «дядь», тем больше вероятность, что обещание будет нарушено. Поэтому есть такая вещь как диверсификация (не храните яйца в одной корзине) или по-простому, чем больше разных инструментов, тем меньше вероятность, что в один момент все «дяди» нарушат обещания.
Недвижимость остается консервативным инструментом, да, здесь тоже возможны сюрпризы, но рисков явно меньше, так как «дядь» тут два, Вы как собственник и государство, которое пишет закон.
Отсюда вывод: чем не стабильнее времена, тем больше людей хотят сохранить сбережения в бетоне.
Квартира в России — больше, чем квартира.
Когда человек сидит накоплениями в 300-700 тысяч, наверное, тут можно порассуждать о «дне» и глупых людях, которые сейчас покупают, но когда у тебя 5-10 млн. и более, люди сталкиваются с проблемой вложения средств и не видят сейчас альтернатив лучше недвижки.
2.Семьям с детьми просто неудобно переезжать с место на место, имея привязку к садам, школам, работе и т.д. А это основное ядро покупателей и продавцов.
Да и не всем нужны терки с неадекватными собственниками, сдающими квартиру, которые не закладывают амортизацию в арендный платеж и трясутся за каждую пылинку, упавшую на их паркет.
3.Пенсии в нашей стране такие (хорошо, что она вообще пока есть), что без крыши над головой в старости, просто не будет возможности снимать достойное жилье.
Поэтому пусть даже в ипотеку под высокий %, пусть на 15-30 лет, но люди берут, с прицелом на то, что к пожилому возрасту будет свое жилье. Да и многим тяжело накопить и поддерживать уровень финансовой дисциплины, что бы на протяжении многих лет откладывать.
Пока мы находимся в текущих экономических реалиях, где альтернатив недвижимости крайне мало и основное ядро потребителя это люди 80-х – 90- х годов рождения, «дна» мы не увидим еще долго. Да будут корректировки, логично, что старый фонд будет отыгрывать в ценах с каждым годом назад, но халявы в минус 30-50% не будет точно.
Все станет более интересно, и произойдет очередной перелом в ценах, когда на рынок основными потребителями выйдет поколение 2000-х .
— Комментарии открыты, но только для желающих понять мою точку зрения
— Опровержения и собственная точка зрения, подкрепленные ссылками и аргументами приветствуются
— Попытка агрессивно навязывать свою точку зрения, оскорбления, переход на личности, претензия к тону, разборки в комментариях, религия, политика в любом виде = бан
👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне @Vladimir_Lyadov 📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (telegram, whatsapp)
Мой сайт 👉 lyadov.pro
ВСЕМ МИРА И ДОБРА❤️