За последнею неделю, изыскав мой номер в интернете или в этом канале, мне позвонили 6 человек "желающих" продать "вторичку". Часть из них продаёт в новых домах квартиры с ремонтом.
Ключевой вопрос в разговоре: "сколько стоит моя квартира?". Практически все из них продают с прошлого года, некоторые вышли в продажу в этом году. За 2-4 месяца никто из них не, то что показа, звонка не получил.
Сам диалог выстраивался таким образом, что собственники усиленно пытались получить от меня информацию, им нужна была конкретная цифра, сколько же стоит их объект. Те, кто давно читают мой канал или общались лично, знают, что я никогда не называю точную цифру. Не потому, что мне жалко, а потому, что НЕ СУЩЕСТВУЕТ НИКАКОЙ ТОЧНОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ! Все кто утверждают обратное преднамеренно или не осознанно вводят в заблуждение.
Люди думают, что услышав точную цифру они получат волшебную пилюлю, которая сразу поможет им продать. Это совершенно не так. Есть стартовый диапазон цены, которая определяется многофакторным анализом. Если очень коротко, то после осмотра локации, объекта и документов, по всем этим параметрам имеющихся конкурентов сравнивают. Далее оценивают поведение собственника в объектах аналогах (это не делает практически никто) на текущий момент, смотрят тренд цены за последние 1-3 месяца в сделках (есть специальные инструменты), смотрят цены сделок подтягивая отчёты из банка, Росреестра или внутренних баз, смотрят затоваренность рынка на текущий момент.
Объясните мне, как не видя объект и документы, можно провести эту работу, как сравнивать, как искать в отчетах то, что нужно, как делать аналитику? Ответ: никак. Так что вы хотите услышать по телефону? Если Вам называют по телефону точную цену, на другом конце провода человек, который мало, что понимает в продаже.
Дальше, исходя из сегмента в, котором вы продаете и текущего тренда рынка, определяется стратегия работы со стартовой ценой. Их всего две. Ничего вы по объявлениям на авито и циан не определите, если бы это был правильный ориентир, то покупатели бы смотрели ваш объект каждый день и оборот сделок по рынку был такой, что агрегаторы не успевали наполняться предложениями.
Но даже, проделав классно аналитическую работу, определив правильно вилку цен, это всё равно не гарантирует продажи. Потому что надо принять звонок, провести показ, на котором ожидания покупателя могут не совпадать с реальностью, разработать схему сделки и прописать календарный план. Картина мира: я выставлю в рекламу и завтра за дверью выстроиться очередь с наличкой, и вы в этот же день поедете в МФЦ регистрировать договор с занижением в 50% - Утопия!
И можно продать в диапазоне определенной стартовой цены, а можно и дороже, опять же, тактику работы с ценой иногда приходится менять на ходу. Иногда ликвидные объекты стоят и звонков нет. Всё сделано правильно, а звонков нет. Приходиться менять тактику, потому что бы прощупать рынок достаточно 2-3 недели и если отклика нет, значит ваша стратегия не работает.
Все что я написал выше важно и без прямого осмотра объекта, эту работу не провести. Но самое главное это ваша конечная 🎯цель. Это то, ради чего всё это затевается. Никто и никогда, просто так не продает недвижимость! Если бы вы могли решить нужный Вам вопрос имея деньги, Вы бы не стали продавать. Даже "великие" спекулянты флипперы не продают просто так. Они тащат кэш, чтобы переложить в другую недвижку. Никто не закапывает и не хранит под подушкой, люди перекладывают чаще всего в недвижимость, потому что у наших граждан недвижимость имеет сакральное значение. И гораздо реже в другие инструменты.
Подытожив вопрос с ценой. Даже если к Вам придёт покупатель готовый взять ваш объект, этот не значит, что вы достигнете конечной цели. Так какая разница от цифры которую Вы услышите?
Какой смысл от цифры, которую Вы написали в рекламе и у вас нет предложений по цене, какой смысл если у вас нет встречного варианта, какой смысл от всего этого процесса, если вы не понимаете куда переложитесь и как достигнете конечную цель?
Именно по этому, в первую очередь меня всегда интересует конечная цель. Я не продаю объекты, я работаю над достижением конечного результата, мне за это платят и за это говорят спасибо. Если вы продали, а ни@ера не купили и на улице остались, вы не достигли цель, вы или себя, или людей подставили.
Зная цель, я иду от нее. Если например едем в другой объект, значит смотрим, что и за сколько продавалось из того, что хотим купить. Какие были сроки экспозиции, по какой цене выходили и по какой ушли с рынка, какой тренд цены сейчас, что и есть в районе на текущий момент и т.д. Смотрим реальность достижения, какие финансовые инструменты есть и можем подключить, будут ли они посильны и т.д. Еще раз: без разницы что вы себе надумали и нарисовали в рекламе, без разницы, что вам назвали "точную" цифру - нет понимания и плана как достигнуть конечную цель, все бессмысленно.
Вы спрашиваете "сколько стоит", только для того что бы понять: а есть ли смысл продавать, сейчас это выгодно, продав, я смогу переложиться... ????? Так что в конечном итоге вас интересует, продажа или достижение цели?
У нас многие агенты играют в Шварценеггера. Он головой и кулаками стены ломал, а они своей башкой хотят рынок пробить. И вот он такой крутой, лупит заранее за объект конскую цифру или идет на поводу у собственника, который и продавать то не собирается, а вышел попробовать. В итоге оба "обосрутся". Простите, но это так. Агент потеряет время, собственник деньги за время экспозиции (при выходе в продажу есть скрытые издержки, которые ежемесячно уменьшают себестоимость) и нужные варианты.
Подбираю на днях объект клиенту. На другом конце провода агент, который произносит фразы из книжек написанных в 90-х: "Мне надо продать максимально дорого" и ладит как будто-то заело. Спрашиваю: "Ты смотрел цены сделок, хотя бы аналоги в рекламе смотрел? Ты даже относительно них на 500 тысяч выше идешь". Он: "Ну и что, мне надо продать дороже...". Спрашиваю: "дальше что?" Он: "Нам нужна трешка". Итог. Трешку они даже не начинали смотреть, он даже не знает есть они или нет. Даже если теоретически предположить, что они найдут покупателя за эти деньги, то что они будут делать, когда выйдя на рынок подходящего объекта не будет? Или будет объект, где разъезд на несколько объектов(а в 3-ках это часто бывает), где так же ничего никто не подбирал. То есть идут в слепую. Ну и смысл таких движений? Вероятность сделки стремиться к "0".
Для тех, в ком синдром халявы не искореним: "Я работаю с человеком только глаза в глаза, начинаю что-то делать, когда меня уполномочивают официально представлять интересы продавца и только после осмотра объекта, документов, и понимания конечной цели". Во всех остальных случаях: поиграться, попробовать, а может на русский авось пролезем, я не ваш вариант. Потому что один из главных пунктов профессионала быть честным с заказчиком, а не лапшу на уши вешать.
👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне @Vladimir_Lyadov 📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (telegram, whatsapp)
Мой сайт 👉 lyadov.pro
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com | яндекс дзен
ВСЕМ МИРА И ДОБРА❤️
Ключевой вопрос в разговоре: "сколько стоит моя квартира?". Практически все из них продают с прошлого года, некоторые вышли в продажу в этом году. За 2-4 месяца никто из них не, то что показа, звонка не получил.
Сам диалог выстраивался таким образом, что собственники усиленно пытались получить от меня информацию, им нужна была конкретная цифра, сколько же стоит их объект. Те, кто давно читают мой канал или общались лично, знают, что я никогда не называю точную цифру. Не потому, что мне жалко, а потому, что НЕ СУЩЕСТВУЕТ НИКАКОЙ ТОЧНОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ! Все кто утверждают обратное преднамеренно или не осознанно вводят в заблуждение.
Люди думают, что услышав точную цифру они получат волшебную пилюлю, которая сразу поможет им продать. Это совершенно не так. Есть стартовый диапазон цены, которая определяется многофакторным анализом. Если очень коротко, то после осмотра локации, объекта и документов, по всем этим параметрам имеющихся конкурентов сравнивают. Далее оценивают поведение собственника в объектах аналогах (это не делает практически никто) на текущий момент, смотрят тренд цены за последние 1-3 месяца в сделках (есть специальные инструменты), смотрят цены сделок подтягивая отчёты из банка, Росреестра или внутренних баз, смотрят затоваренность рынка на текущий момент.
Объясните мне, как не видя объект и документы, можно провести эту работу, как сравнивать, как искать в отчетах то, что нужно, как делать аналитику? Ответ: никак. Так что вы хотите услышать по телефону? Если Вам называют по телефону точную цену, на другом конце провода человек, который мало, что понимает в продаже.
Дальше, исходя из сегмента в, котором вы продаете и текущего тренда рынка, определяется стратегия работы со стартовой ценой. Их всего две. Ничего вы по объявлениям на авито и циан не определите, если бы это был правильный ориентир, то покупатели бы смотрели ваш объект каждый день и оборот сделок по рынку был такой, что агрегаторы не успевали наполняться предложениями.
Но даже, проделав классно аналитическую работу, определив правильно вилку цен, это всё равно не гарантирует продажи. Потому что надо принять звонок, провести показ, на котором ожидания покупателя могут не совпадать с реальностью, разработать схему сделки и прописать календарный план. Картина мира: я выставлю в рекламу и завтра за дверью выстроиться очередь с наличкой, и вы в этот же день поедете в МФЦ регистрировать договор с занижением в 50% - Утопия!
И можно продать в диапазоне определенной стартовой цены, а можно и дороже, опять же, тактику работы с ценой иногда приходится менять на ходу. Иногда ликвидные объекты стоят и звонков нет. Всё сделано правильно, а звонков нет. Приходиться менять тактику, потому что бы прощупать рынок достаточно 2-3 недели и если отклика нет, значит ваша стратегия не работает.
Все что я написал выше важно и без прямого осмотра объекта, эту работу не провести. Но самое главное это ваша конечная 🎯цель. Это то, ради чего всё это затевается. Никто и никогда, просто так не продает недвижимость! Если бы вы могли решить нужный Вам вопрос имея деньги, Вы бы не стали продавать. Даже "великие" спекулянты флипперы не продают просто так. Они тащат кэш, чтобы переложить в другую недвижку. Никто не закапывает и не хранит под подушкой, люди перекладывают чаще всего в недвижимость, потому что у наших граждан недвижимость имеет сакральное значение. И гораздо реже в другие инструменты.
Подытожив вопрос с ценой. Даже если к Вам придёт покупатель готовый взять ваш объект, этот не значит, что вы достигнете конечной цели. Так какая разница от цифры которую Вы услышите?
Какой смысл от цифры, которую Вы написали в рекламе и у вас нет предложений по цене, какой смысл если у вас нет встречного варианта, какой смысл от всего этого процесса, если вы не понимаете куда переложитесь и как достигнете конечную цель?
Именно по этому, в первую очередь меня всегда интересует конечная цель. Я не продаю объекты, я работаю над достижением конечного результата, мне за это платят и за это говорят спасибо. Если вы продали, а ни@ера не купили и на улице остались, вы не достигли цель, вы или себя, или людей подставили.
Зная цель, я иду от нее. Если например едем в другой объект, значит смотрим, что и за сколько продавалось из того, что хотим купить. Какие были сроки экспозиции, по какой цене выходили и по какой ушли с рынка, какой тренд цены сейчас, что и есть в районе на текущий момент и т.д. Смотрим реальность достижения, какие финансовые инструменты есть и можем подключить, будут ли они посильны и т.д. Еще раз: без разницы что вы себе надумали и нарисовали в рекламе, без разницы, что вам назвали "точную" цифру - нет понимания и плана как достигнуть конечную цель, все бессмысленно.
Вы спрашиваете "сколько стоит", только для того что бы понять: а есть ли смысл продавать, сейчас это выгодно, продав, я смогу переложиться... ????? Так что в конечном итоге вас интересует, продажа или достижение цели?
У нас многие агенты играют в Шварценеггера. Он головой и кулаками стены ломал, а они своей башкой хотят рынок пробить. И вот он такой крутой, лупит заранее за объект конскую цифру или идет на поводу у собственника, который и продавать то не собирается, а вышел попробовать. В итоге оба "обосрутся". Простите, но это так. Агент потеряет время, собственник деньги за время экспозиции (при выходе в продажу есть скрытые издержки, которые ежемесячно уменьшают себестоимость) и нужные варианты.
Подбираю на днях объект клиенту. На другом конце провода агент, который произносит фразы из книжек написанных в 90-х: "Мне надо продать максимально дорого" и ладит как будто-то заело. Спрашиваю: "Ты смотрел цены сделок, хотя бы аналоги в рекламе смотрел? Ты даже относительно них на 500 тысяч выше идешь". Он: "Ну и что, мне надо продать дороже...". Спрашиваю: "дальше что?" Он: "Нам нужна трешка". Итог. Трешку они даже не начинали смотреть, он даже не знает есть они или нет. Даже если теоретически предположить, что они найдут покупателя за эти деньги, то что они будут делать, когда выйдя на рынок подходящего объекта не будет? Или будет объект, где разъезд на несколько объектов(а в 3-ках это часто бывает), где так же ничего никто не подбирал. То есть идут в слепую. Ну и смысл таких движений? Вероятность сделки стремиться к "0".
Для тех, в ком синдром халявы не искореним: "Я работаю с человеком только глаза в глаза, начинаю что-то делать, когда меня уполномочивают официально представлять интересы продавца и только после осмотра объекта, документов, и понимания конечной цели". Во всех остальных случаях: поиграться, попробовать, а может на русский авось пролезем, я не ваш вариант. Потому что один из главных пунктов профессионала быть честным с заказчиком, а не лапшу на уши вешать.
👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне @Vladimir_Lyadov 📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (telegram, whatsapp)
Мой сайт 👉 lyadov.pro
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com | яндекс дзен
ВСЕМ МИРА И ДОБРА❤️