Более подробно вы можете ознакомиться с этим материалом посмотрев видео на моём Дзен - канале .
В этой статье мы коротко рассмотрим ключевые моменты.
Я каждый день в своей лавке, каждый день работаю с клиентами, каждый день общаюсь с профессиональными игроками рынка недвижимости и все идет к тому, что нас ждет медленное, но затяжное снижение цен на рынке жилой недвижимости.
Лично я не вижу никаких предпосылок для дальнейшего роста цен. Выделю 7 факторов, которые аргументировано, показывают, что дальнейшего роста цен не будет, более того, в ближайший год нас ждет корректировка вниз.
Фактор №1 - История изменения цен на недвижимость
2008, 2014 года были кризисными, цены на недвижимость в те года были на пике, а после следовало длительное падение. Врятли законы рынка изменяться и мы столкнемся с вечным ростом.
Так же рост ипотечных ставок и снижение цен обратно пропорциональны друг другу. Если ипотечная ставка идет вверх, стоимость постепенно начинает ползти вниз, что бы поддерживать спрос. И наоборот, если ставка идет вниз, стоимость постепенно идет, вверх подогревая спрос и создавая ажиотаж.
В 2021 году цены находятся на пике, плюс с поднятием ключевой ставки ЦБ до 6.5%, банки стали поднимать ипотечные ставки. Вот и получается что цены на пике, а ставки уже не такие приемлемые. Соответственно это приведет к падению спроса, так как весь эффект и выгода от низких ставок пропадают.
Фактор №2 – Реальные доходы населения
Учитывая обесценивание денег, рост цен на продукты и различные группы потребительских товаров, покупка недвижимости отходит на второй план.
Необходимой она останется только для категорий, у которых есть фундаментальная и неотложная потребность в жилье.
Ипотечные платежи при текущих ценах на недвижимость становятся не посильными для основной массы населения. Что бы люди по прежнему хотели приобретать недвижимость в ипотеку необходимо или снижение ставки или снижение стоимости на недвижку. Обратного отката ставки ждать не стоит, так как ипотечный пузырь был раздут, что могло привести к экономическому коллапсу. Остается только одно – корректировка цен к разумным цифрам.
Фактор №3 - Арендная ставка как показатель точного положения дел в экономике
Арендная ставка не имеет спекулятивной и инвестиционной составляющей, как квартиры. Она не субсидируется государством.
При росте цен и снижении ипотечной ставки, арендная ставка снижается. При снижении цен на недвижку и росте ипотечной ставки, арендная ставка растет.
Сейчас арендная ставка находиться на дне. И тут есть два момента.
1.Человек видя выгоду в более низком платеже за аренду по сравнению ипотекой, при отсутствии накопленного первоначального взноса будет арендовать недвижимость, чтобы не платить лишнего и так при невысоком доходе.
2.Некоторые собственники уже сейчас готовы платить, что бы их объекты были сданы. Это нонсенс, так как комиссию за аренду объекта, в 99% случаев, платит всегда аренд съёмщик. Это говорит о том, что даже при низких ставках на аренду, что выгоднее, чем ипотека, люди не готовы отдавать эти деньги и ищут другие пути решения своего жилищного вопроса.
Фактор №4 – Низкая доходность и Остановка роста цен
Снижение доходности сдачи недвижимости в аренду и сокращение привлекательности вложений в новостройки с целью перепродажи подрывает устойчивость модели финансирования рынка жилья уже в среднесрочном периоде. В условиях низкой доходности вложений в недвижимость единственным существенным мотивом для её покупки в инвестиционных целях может служить только рост цен на недвижимость, который сам является следствием соответствующего спроса. Соответственно, при любой остановке роста цен быстро возникает обратный эффект (продажи инвестиционных квартир, снижение цен, дальнейшая продажа и ещё большее снижение цен), в результате которого застройщики потеряют большую часть спроса.
Фактор №5 - Демографическая ситуация
Фундаментальный характер имеющихся в России жилищных проблем (отставание от развитых стран по уровню обеспеченности жильём и его качеству) сам по себе не создаёт весомых причин для покупок. И дело не только в невысоком уровне реальных доходов населения. Всё большую роль начинают играть демографические проблемы. При риске депопуляции в целом в возрастной структуре населения ожидается сокращение доли трудоспособного населения и особенно доли населения в возрасте 25-40 лет. Именно молодые люди в детородном возрасте наиболее заинтересованы в покупке и расширении жилплощади, при сокращении числа таких людей снижается фундаментальная потребность в жилье.
Остаётся только инвестиционный спрос, но он не имеет смысла при остановке роста и снижении цен на недвижимость. Демпфирование этого процесса за счёт общего роста цен и снижения ставок по ипотеке на новостройки возможно, но оно не в состоянии придать жилищному строительству роль локомотива российской экономики.
Фактор №6 – Стимулирование рынка ИЖС
Со стороны предложения отсутствуют объективные основания прогнозировать существенный рост за счёт увеличения количества новых реализуемых проектов и роста показателей ввода готового многоквартирного жилья в большинстве регионов России. Вероятно, предложение всё-таки будет расти, но медленно и крайне неравномерно. Одновременно во многих регионах будет наращиваться относительная доля предложения в сегменте ИЖС, частично компенсируя недостаток предложения и не позволяя чрезмерно повышать цены в сегменте городской недвижимости. Президент поручил до 1 декабря 2021 года разработать программу льготной ипотеки на частные дома Мишустину и Набибулиной. Можно предполагать, что вопреки Национальному проекту, скорее будет увеличиваться именно доля ИЖС, а не городских многоэтажек.
С высокой вероятностью… цены на квартиры после краткого периода ажиотажного спроса начнут постепенно сползать вниз в течение одного-двух лет.
Фактор №7 - Повышение привлекательности банковских вкладов и ОФЗ (облигации федерального займа) повлияет на стоимость
При повышении ключевой ставки ЦБ всегда повышаются ставки по вкладам. Соответственно вместо того, что бы иметь головную боль с недвижкой при сдаче в аренду, получая всего 4,5 -5 % годовых, проще отнести свои деньги на депозит или в ОФЗ, которые при ключевой ставке ЦБ в 6,5% будут давать доходность от 6%. И денег больше и голова не болит.
И если в 2020 году при ставке ключевой ставке 4,5% люди поснимали свои деньги со счетов и понесли в бетон, то при ключевой ставке 6,5% эффект будет обратный и застройщики не получат необходимого денежного потока. А если ключевая ставка будет не 6,5%, а 7% или выше? Я думаю ответ очевиден.
Ключевой вопрос для многих заключается в том, стоит ли сейчас покупать жилье и брать ипотеку? Скажу так: если Вы покупаете недвижимость для себя, а не играете в инвестиции, смысла ждать нет. Надо определиться с потребностью и на максимально выгодных условиях войти в рынок. Если покупку планируете с использованием ипотечных средств, то соблюдать все правила оформления ипотеки, о которых я так же рассказал в видео.
👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне @Vladimir_Lyadov 📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (telegram, whatsapp)
Мой сайт 👉 lyadov.pro
ВСЕМ МИРА И ДОБРА❤️