Он:
«Володь, я дал твой номер телефона. Человек попросил продать, нужен компетентный специалист, с кем попало, работать не будет. Возьмёшься?».
Я:
«Давай номер, сам наберу, чтобы не тянуть. Уточню все, а там решим, будем работать или нет».
В статье я привожу ссылки на другие посты и материалы, их лучше открывать, после ознакомления со статьёй, дабы не потерять мысль.
Я уже давно не беру на продажу объекты, где изначально космически-завышенные ожидания, которые не могут быть подкреплены какими-то разумными аргументами, кроме слов «ну мне надо, я промониторил рынок и пр…» или просто собственник не готов слышать. Нет времени, чтобы что-то доказывать и тратить на это силы, работы не в проворот.
Чем дольше работаю, тем больше убеждаюсь, что самые эффективные и выгодные сделки происходят, когда между клиентом и агентом есть полное понимание, взаимодействие и обратная связь с обеих сторон.
В данном случае объект был ликвидный, но при этом достаточно сложный. Как оказалось собственник, сам был связан с темой недвижимости (только не жилой), поэтому абсолютно реально оценивал ситуацию, внимательно слушал и оперативно выполнял все рекомендации.
Цель была проста, вытащить инвестиционные деньги, припаркованные 3 года назад.
Какие сложности и ход процесса:
1.Общение на дистанции. Встретиться переговорить лично и посмотреть наличие документов не представлялось возможным. Собственник оказался крайне занятым человеком, развивающим бизнес в разных регионах, поэтому в течение 1-2 минут по телефону необходимо было задавать вопросы, раскрывать ситуацию и складывать пазл о предстоящей сделке.
2.Часть документов отсутствовала. Это моё любимое 😁. Частенько слышу одно и тоже:
«
- А что там смотреть, у нас все в порядке.
- Да какая разница, какой там документ основания.
- Будут ли присутствовать на сделке?, да, конечно….., шёл третий день, мы ждали доверенность на продажу от самой быстрой курьерской компании 😁
- Обременения, не, у нас такого быть не может (почему-то под обременением люди подразумевают только ипотеку) 😁
- А что если в браке покупали надо согласие на продажу?
- И т.п., перечислять можно до бесконечности ».
И так, практически каждый раз, я уж не говорю про отсутствие технической документации, людях, которые не понятно, зачем прописались, а потом не понятно когда выпишутся 😁
По этому объекту собственник просто прислал все документы, которые были в наличии, и максимально оперативно старался решать с недостающими бумагами, не задавая лишних вопросов. Как говориться, просто делал.
Самое интересное, что когда занимаешься подбором, от некоторых агентов можно услышать: «А какая разница, какой там документ основания?». Вы что, серьёзно?
Как подготовить квартиру к продаже Вы можете посмотреть подробнее здесь [СМОТРЕТЬ ВИДЕО]
3.В нашем случае как раз таки отсутствовал тот самый документ основания. А именно договор уступки права требования. Он был утерян. Пришлось восстанавливать, что потребовало времени. Многие думают, что если у них есть выписка или свидетельство на право собственности, то им не нужны остальные документы. Это глубокое заблуждение.
Какой документ дает право собственности на недвижимость Вы можете прочитать подробнее здесь [ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
Так же потребовалось согласие от супруга и доверенность на продажу объекта, так как человек, на которого юридически была оформлена квартира, находился за 2000 км от места сделки и приехать не мог. Многие почему-то думают, что если представляешь интересы человека, на которого оформлена недвижимость, то в таком случае не надо брать согласие на продажу недвижимости, так как он сам не участвует в сделке. Это не так.
4.Реальный фактический собственник, который участвовал в сделке по доверенности, настолько был ограничен во времени, что всё время приходилось маневрировать между ним, покупателями и банком, а перед сделкой организовывать видеоконференцию для покупателя и «юридического» собственника.
5.Квартира, которую продавали, была в строящемся доме. И несмотря на то, что фактически она находилась в первых реальных руках физического лица, по документам это была переуступка в четвертом поколении, три из которых до этого, были юридические лица.
А это обязательное наличие платежных документов за объект, ДДУ и договоров уступки права требования на каждом звене цепочки, которые подтверждают оплату и передачу квартиры. И если при покупке квартиры в схемах с переуступкой, Вы не досмотрели или вам не дали какие-то справки, достать их потом, будет крайне тяжело.
У меня был один раз случай, когда мы с собственником «потом, кровью и слезами» выбивали из каждого звена платежные документы.
Про переуступку Вы можете прочитать подробнее здесь
[ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
6.Вдобавок ко всей этой цепочке уступок добавлялось приличное занижение в договоре для нового покупателя. Это добавляло дополнительных рисков, так как объект еще не был сдан, и существенно сокращало круг возможных покупателей. У кого-то не было такой суммы в наличных деньгах, что бы перекрыть занижение и получить ипотеку, а кто-то просто не готов был на занижение.
Про занижение Вы можете прочитать подробнее здесь
[ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
7.Это было не всё 😁. Несмотря на, то, что застройщик достаточно давно строил на рынке, и готовность конкретно этого дома была 80%, ряд банков приостановил аккредитацию объекта. Это так же существенно сужало круг покупателей, так как для покупки необходимо было получить одобрение в другом банке, а по ряду критериев это многим не подходило.
Про аккредитацию Вы можете прочитать подробнее здесь
[ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
8. На рынке в данной локации и конкретно в этом ЖК начинали появляться объекты конкуренты, которые увеличивали затоваренность и давали покупателю поле для выбора. Время было ограничено несколькими месяцами. Я понимал, что в августе мы уже не выйдем из рынка по желаемой цене.
Итогом данного процесса продажи был задаток через 9 недель и еще через неделю сделка. Мы удачно вышли из рынка, продав крупногабаритную квартиру. Сейчас в домах этого ЖК комплекса можно увидеть десятки аналогичных объектов находящихся на продаже. Конечно, они уже не выйдут по тем ценам, по которым могли бы выйти еще в июне-июле этого года. Безусловно, есть те, кто верит в вечный рост, я не верю, и про сценарий с ценами в ближайшем будущем я написал в статье : «ЧТО БУДЕТ С ЦЕНАМИ НА КВАРТИРЫ? СТОИТ ЛИ БРАТЬ ИПОТЕКУ В 2021 ГОДУ?»
Кстати, Глава Сбербанка Герман Греф то же спрогнозировал падение цен на жилье. Об этом он заявил в интервью телеканалу «Россия 1». "Я не вижу большого потенциала для роста стоимости жилья. Скорее всего, она должна немного стабилизироваться и припасть»,— заявил Греф.
Походу не один я так думаю. Правда, с прогнозом, Грефа я опередил😁
[ЧИТАТЬ ИНТЕРВЬЮ]
👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне @Vladimir_Lyadov📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.