То, что ЦБ понял ключ аж до 15% - не написал только ленивый на той неделе.
2023-12-15 19:21
То, что ЦБ понял ключ аж до 15% - не написал только ленивый на той неделе.
Что бы не слиться с паникерами и всепропальщиками решил притормозить с написанием мыслей на той неделе.
Отбросим эмоции, обратимся к последствиям для рынка недвижимости. Сценариев тут несколько.
1️⃣‼️Официальная версия, для чего решили придушить экономику: а чтобы сдержать галопирующую инфляцию.
Управленческая идея в том, что чем выше ставка, тем меньше люди покупают и тем меньше разгоняются цены.
☝️Но есть нюанс.
В баке, к которому подключен пожарный рукав для тушения инфляционного пожара, почему-то оказался бензин.
Я про брешь льготной ипотеки в железобетонной стене заградительных ипотечных ставок, призванных ограничить потребительский спрос.
📣Теперь даже самые пессимистичные меланхолики среди сторонников обвала цен метнутся хватать льготную ипотеку.
На всякий случай, пусть будет.
☄️Новый Год для банкиров и девелоперов начался вместе с первым снегом еще до наступления ноября.
Я и сам исподволь ощущаю несвойственные мне позывы пошарить в поисках какой-нибудь перспективной новостроечки.
➡️Примерно через девять месяцев после залихватских управленческих решений первичка будет стоить ровно вдвое дороже вторички! Почему? Потому что 1 июля 2024 отмена льготной ипотеки, а до этого с января поднятие первоначально взноса до 30%. Как вам мотивационное триггеры?
И ведь сложно не поверить, так как народ ничему не верит и лучше сейчас птица 🐦 в руках, чем что-то потом....
Потому как льготная и семейная ипотека действительно многим помогают решать жилищный вопрос.
2️⃣ Теперь не официальная версия ❗️❗️❗️
Гениальный план Эльвиры Набиуллиной и Антона Силуанова. Раз строительное лоби настолько сильно и убедить в лоб Михаила Мишустина и Президента про опасность ипотечного пузыря не удалось, тогда пойдём другим путём. Поднимаем ставку до 15%, а если надо то к НГ ещё поднимем и автоматически делаем льготную ипотеку в 8% слишком дорогой для бюджета. Показываем президенту цифры, показываем какая будет дыра в бюджете, если компенсировать такой большой разрыв. Не было никакого смысла для борьбы с курсом доллара и инфляцией поднимать ставку до 15% пока банки получают на свои счета льготу в виде компенсаций по ипотеке для новостроек. Деньги всё равно оседают в банке. Поэтому ставку подняли именно для удушения льготной ипотеки. Теперь у правительства, верстающего итак дефицитный бюджет 2024 года один выход - убрать льготную ипотеку или поднять её до 9, а может 10%, что бы сократить разрыв. А как поднимем ставку по льготной, начнём снижать по вторичке, что бы прийти к балансу. Нет нет, льготную ипотеку не отменят, как писал ранее, бюджеты на неё выделены, а вот ставку поднять могут, но думаю не ранее июля 2024 года, а в 2025 оставят только адресные программы с низкой ставкой.
🥁Что могу сказать💬. Часть клиентов заняли выжидательную позицию, в надежде, что рынок развернётся и цены рухнут. Тут буду вынужден расстроить. Причин почему не будет никакого падения достаточно. Ну вот хотя бы несколько.
⭕️ 15%. Значение 🗝 на этом уровне - экстремальное. Дольше всего продержалась ставка 11% - с августа 2015 по май 2016 года. Экономика при ставке 15% долго нормально работать не сможет.
💼 Экономика это не только нефтяные компании, в данном случае, а все остальные отрасли, так или иначе связанные с необходимостью привлекать банковские кредиты, т.е. 90% малого и среднего бизнеса.
📉 Так что, отползание ставки вниз неминуемо. Вопрос времени 4-9 месяцев. Думаю, к марту 2024 начнут снижать 🗝.
⭕️ Много ли вы видите ликвидных лотов на рынке? Ладно, забудем про ликвидность, ещё проще - есть что купить, выбора много? Вот и я про тоже. В регионе вроде нашего при дефиците предложений сложно сдвинуть цены только одной ставкой. Потому как альтернативщики в моменте не снизят, они руководствуются суммой для предстоящей покупки. На дефицитном рынке, торги долгие и сложные.
⭕️У части потребителей ставки сохранены с августа-сентября до середины ноября точно, что поддержит спрос. Да и банки за счёт своих резервов могут месяцок ставки подержать.
⭕️Нормальные ликвидные объекты продаются всегда, особенно при дефиците. А хлам, так во все времена хлам, который стоит годами.
⭕️ Рубль по прежнему слабый, а понятных инструментов для сохранения денег у населения больше нет.
Возможны корректировки 5-10℅, на отдельные лоты, но в абсолютных цифрах это ни о чем.
Поэтому тем кому действительно нужно решать жилищный вопрос, рефинансирование в помощь будет. Да, будет переплата, но это не критичные цифры на отрезке в 4-9 мес. , можете посчитать. Проходили ипотеку под 15 и 17,и 20 ℅, потом рефинансировали через 6 месяцев и всё. А если для себя берете, то на отрезке 5-7 лет, цены подрастут и инфляция всё покроет.
Вот спрос, может охладиться. Не цены, упасть, а спрос. У кого сильной потребности нет, отложат покупку. Особенно если действительно поднимут ПВ до 30%. Это серьёзнее чем ставка. Это живые деньги, их накопить надо. Если возьмём среднюю стоимость объекта во Владимире 4.4 млн, то это ПВ 1.2 млн +. А у наших граждан либо 300-500 стандарт, либо маткап в ПВ запулим. Я к тому, что аудитория со взносом 1 млн + очень маленькая. А если семья, там квартира не 4.4 ), взнос ещё больше. Вот это действительно может заморозить спрос.
И опять же. Чтобы увидеть подвижки в ценах 10-20 ℅, вся это история не 3-4 месяца должна быть, как у нас обычно происходит. Ставки вверх, ставки вниз, ПВ вверх, ПВ вниз. Это надо минимум пол года без всех этих игр на высоком ПВ и высоких ставках одинаковых для рынка вторички и первички, что бы перекосов не было. В историю, что долго продержат высокую ставку я не верю.
У продавцов и покупателей было время для того чтобы подготовиться. Те, кто хотел продать – имели возможность реализовать свою квартиру в предыдущие 2 месяца, когда на рынке фиксировалась повышенная активность. Те, кто хотел купить - имели возможность использовать одобрения по ипотеке со старыми ставками. Тем кто хочет успеть продать свою вторичку и решить бытовые вопросы с недвижимостью в 2023, надо обладать качественным ликвидным предложением или начинать конкурировать ценой с льготной ипотекой.
👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне @Vladimir_Lyadov 📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию! ✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых! Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (telegram, whatsapp)