Куда двигается рынок недвижимости

Продолжаю публиковать мысли о тенденциях и реалиях рынка недвижимости.

В статье я привожу ссылки на другие посты и материалы, их лучше открывать, после ознакомления со статьёй, дабы не потерять мысль.

Аналитические графики для статьи взяты из открытых источников.

Пора снять розовые очки

Последние два года в РФ сделали рынок недвижимости очень сложным и турбулентным. На это сначала повлияла пандемия и все меры принятые государством в тот период, а теперь, внешнеполитическая ситуация со всеми вытекающими. Общаюсь с коллегами из разных городов, могу сказать, что многие не понимают куда развернется рынок, не чувствуют вектор движения в текущий момент, так как все меняется очень быстро. В текущих условиях организация сделок по купле-продаже предъявляет более высокие экспертные требования для всех. Период с июня 2020 по ноябрь 2021 стал исключением, на котором рынок не может работать долгое время. Недвижимость, толкаемая дешевой ипотекой и раскрученным маховиком ажиотажа, не требовал от агентов много навыков, достаточно было все "грамотно преподнести". Продавцы, действующие самостоятельно, поверили в свои силы (до сих пор никак не отпустит), ведь на разогнанном рынке покупалось все подряд 😊, мягко говоря. Сейчас мы входим в другой период, где будущие сделки становятся более сложными с точки зрения юридических схем, рискованными из-за неопределенности в экономике, тяжелыми по переговорам из-за разогнанных цен и ограниченного спроса.

Провал целей льготной ипотеки

Льготная ипотека, запущенная в 2020 году, целью которой в первую очередь являлось поддержание объемов строительства, превратилась в финансового монстра, выросшего до небывалых масштабов. Ключевая цель была поддержать объем строительства в соответствии с планом о вводе новых 120 млн. кв.м. к 2030 году, а не увеличить прибыль с одного проекта и стоимость квартир.

Лимиты начинавшиеся с 6 млн для столиц и 3 для регионов, дошли до отметок в 30 для столиц и 15 для регионов. На мой взгляд, цель ввода объемов программа полностью провалила, о чем свидетельствует график.

Объем строительства заметно увеличился только в ДВФО и УФО, немного в ПФО, а вот остальные регионы остались на месте. Но зато нарастили цены на квартиры и поставили рынок в сложное положение. В итоге все уперлось в одно, как и всегда, в реальные доходы людей.

Про минусы программы я не раз писал, можно почитать тут 👉 [ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]

Как изменился спрос с увеличением лимитов и снижением ставок по льготной ипотеке

На текущий момент, никак 😋. Для понимания, надо разделить категории покупателей и смотреть в отдельных регионах. Разделим условно на две группы: покупка для себя и инвестиций.

Аудитория, которая покупает сегодня для себя, в основном представлена семейными парами со свободными деньгами и в меньшей степени альтернативщиками. То есть, это категория, которая покупала и раньше, для нее принципиально ничего не изменилось. Она пользуется семейной ипотекой, имеет хорошую ставку.

А вот категория, которая хотела удачно припарковать деньги или заработать на спекуляциях, поставила на паузу свои намерения, положили деньги на депозиты, напряженно смотря в будущее - об этом чуть ниже.

В столицах господдержка ипотеки не дала взлёт новостройкам. Пока вторичка не восстановится - новостройки не оживут в полной мере. Многие проекты ЖК на паузе. В небольших регионах, на мой взгляд, рынок новостроек ждёт трансформация, об этом писал тут 👉 [ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]

Интересный график отражающий картину спроса на ипотеку

Есть ли инвестиционная привлекательность в Новостройках?

Если говорить про сохранение денег, то на больших ликвидных рынках вроде МСК и Питера, такие проекты есть. Но, надо уметь выбирать, так как выбор каждого проекта будет зависеть от целей, горизонта инвестирования и риск профиля покупателя.

Что касается заработать на спекуляциях, тут все гораздо сложнее. Объектов, которые могут дать реальный рост, на определенном промежутке времени показав высокую доходность, практически нет. Нужно считать, составлять финансовую модель и учитывать множество факторов - это правильный подход. Все остальные не работают!

Бесплатная рекомендация любителям купить новостройку, сделать ремонт и перепродать. На текущий момент, это однозначно не вариант для спекуляций.

Куда же тогда инвестировать деньги?

На фоне текущих событий вопрос хороший. Процент по депозитам снижается, фондовый рынок несет много рисков, что будет с валютой не понятно, биткойн летит вниз, а недвижку продолжают стимулировать, как могут…… и для наших граждан она остается самым понятным и надежным вложением.

Про сохранение денег можно почитать тут 👉 [ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]

Рекомендую обратить внимание на коммерческую недвижимость, особенно для тех, кто живет в регионах. Запись эфира на эту тему смотрите тут 👉 [СМОТРЕТЬ ВИДЕО]

Восстановиться ли спрос в ближайшее время?

Я неоднократно писал, о том, что ставка не влияет на доступность жилья. Ставка влияет, только на одно - возможность получить доступный платеж в текущий момент времени. Доступное жилье и доступный платеж, это принципиально разные вещи. В одном случае ты имеешь возможность покупать за имеющиеся деньги, в другом ты имеешь возможность обслуживать выданные деньги. В идеале, когда есть доступность в обоих направлениях. Про доступность писал тут 👉 [ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]

Но сейчас реальность такова, что застройщики продают ставки и платежи, вместо квартир. Мы можем часто видеть рекламу ставок 2.99% , 4.99% , платежей по 12-15 тысяч, но не рекламу качества квартир.

И это не значит, что качество плохое, оно может быть великолепное, просто надо продавать, а слоган: "купите нашу замечательную однокомнатную квартиру за 7 млн. руб., не так вкусно звучит, как ставка 2.99%". Кстати, при покупке для себя, для жизни, на длительном горизонте, это действительно выгодные предложения, при условии хорошо выбранного ЖК.

Вторичка, даже при снижении ключевой ставки не полетит. Тут не сыграет даже то, что это готовое жилье. Почему? Ставки на Новостройки (в том числе высокой степени готовности, перед сдачей) достаточно низкие до 9%. Как я уже писал, есть субсидируемые программы застройщиками, государством и т.д., но при этом новостройки не летят. С чего тогда должна полететь вторичка по сегодняшним ценам, даже если ключевую опустят и ипотеку будут под 11% выдавать? К тому же на вторичку не дадут низкую ставку, иначе новостройки не смогут конкурировать.

Дело не только в ставках, но и еще в экономических показателях и настроениях. Поведенческий фактор правит вторичным рынком. Рынок недвижимости с точки зрения ценообразования регулируется «настроением» масс и не регулируется законодательно. Те, кто сейчас вышел на рынок действительно решить свой жилищный вопрос, в переговорах с покупателем ищут компромисс. Те, кто надеется сейчас продать по космическим ценам, то ваш паровоз уехал еще в феврале месяце.

Что будет с ценами?

Новостройки будут удерживать пока цены, так как в июне у многих заканчиваются 3 х месячные вклады, сделанные в марте. Люди, скорее всего, понесут деньги в недвижимость, как самый понятный инструмент. Ставки субсидируются застройщиками. Льготную ипотеку продлили и увеличили лимиты. В связи с этим, спрос, кратковременно, поддержит новостройки.

На удержание высоких цен влияет не только стоимость материалов, логистика, ФОТ труда и прочие моменты, влияющие в итоге на конечную маржинальность. Балом новостроек правят банки. Именно они получают деньги на проектное финансирование, и диктуют условия застройщикам, в том числе по ценам за квадратный метр. Застройщик возможно и хотел бы выставить цену ниже, продать всё лоты, получить деньги и маржа его бы устроила. Например, он готов продавать по 80 т.р. за кв.м., но банк говорит 100 или 120, не меньше, под угрозой расторжения договора. Готовые лоты стоят пустыми, а застройщик терпит убытки.

Зачем это банкам?

Рынок он всегда локальный и вокруг новостройки есть другие дома, в которых люди в ипотеку купили квартиры. Если застройщик снижает цены, то локально снижаются цены и на квартиры вокруг. А это значит что? Что падает размер залога в банке т.е. допустим банк дал 5 млн. руб. с первоначальным взносом в 15%, а обоснованная рыночная цена упала до 3 млн. у застройщика (-40%) т.о. если заёмщик завтра обанкротиться банк не дополучит примерно 1/4 часть денег при реализации заложенного объекта недвижимости. Но благодаря счетам эскроу, у банков есть рычаг и он может давить на застройщика, чтобы он не снижал цены до уровня, когда продажи пойдут нормально 😋 Так что застройщиков тоже держат в ежевых рукавицах. В том числе из-за этого, что бы стимулировать продажи, придумываются субсидированные ставки, уменьшение площади квартир и прочее.

Вторичка в текущих условиях, не сможет удерживать цены. Корректировка уже есть и в рекламе и в ценах реальных сделок.

Стоит ли продавать, покупать или ждать?

Продавцы, понимают, что «вторичка в тисках», а не решённые вопросы остались. В перспективе расти уже никуда, а вот стагнация и снижение очевидны, поэтому смысла ждать нет. Те, кто в марте снимал объекты, сегодня их выставляет в продажу.

Покупать для себя можно в любое время, так как Вы покупаете для комфортного быта, а не для заработка. Кто-то ждет падения цен в 2-3 раза, сомнительные ожидания, на мой взгляд, слишком много. Допускаю снижение до 15%, не более.

Поясню почему не стоит ждать снижения в 2 раза 😋:

✅ Что бы было падение в 2 раза, у людей просто должны кончиться деньги. Денежной массы меньше не стало. Да, люди стали, возможно, меньше зарабатывать, цены выросли на продукты и т.д., но они все равно зарабатывают. Когда не на что будет, есть, тогда возможно в 2 раза и более упадут.

✅ На рынок должно выплеснуться большое кол-во лотов по бросовым ценам. Если говорить про стройку, банки будут до последнего удерживать рычаг эскроу и лоббировать строительные интересы.

Вариант выхода на рынок уже имеющейся залоговой массы объектов реалистичен, и он будет, но тут по цифрам сложно спрогнозировать.

✅ Перекладываться сейчас из недвижки в любой другой инструмент кроме недвижки рискованно. Инвесторы будут искать альтернативы прежним инструментам именно в недвиге. Возможно, их средства перетекут из жилой в коммерческую недвижимость (ГАБ) или какие-то другие проекты, но это будут проекты в недвиге. На сегодня это самый понятный и пусть не самый доходный, но менее рисковый инструмент. А продавать за бесценок, что бы остаться с деньгами на руках при сегодняшней инфляции тоже глупость.

✅ Аргумент – рынок стоит ничего не продается, это не аргумент, так как сделки все равно идут. Меньше, да меньше, но идут. Люди, цель которых решать бытовые задачи, ничего не теряют, для них без разницы, продать сейчас за 3 млн. и добавить 1 млн., или продать за 2 млн. когда цены снизиться и добавить тот же 1 млн., купив те же самые метры. Единственное, ипотека стала дороже, но тут надо рассматривать финансовый план покупки каждый раз индивидуально. Но станет ли ипотека дешевле, то же не известно 😋. Может она дороже станет 😋 , бесконечно из налогов субсидировать льготные программы не получиться 😋 .

Если цены снизятся на другие квартиры, то они снизятся и на вашу квартиру, ничего не измениться, выгоды при покупке в аналогичном сегменте не будет в деньгах. А в сегменте более высокого класса, доплата в любом случае будет. Не получиться так, что весь рынок скорректировался вниз, а Вы нет, так как покупатель просто будет выбирать более выгодные предложения. К тому же, в периодах от 5 -7 лет недвижимость (В РУБЛЯХ! НЕ В ВАЛЮТЕ!) не теряет в цене, поэтому если вы не планируете продавать ее через 1-2 года, то смысла нет откладывать решение ваших задач.

Ниже пример графика отражающего стоимость, риски и доходность недвижимости с 1999 года, на разных временных периодах. График не привязан к региону, он отражает общую картину по РФ. Расхождения по регионам в плане колебаний цены и доходности могут быть, но в целом картина "+" "-" одна и та же.

На периоде в 20 лет, недвижимость в рублях растет.

В графиках ниже показана корреляция доходности и рисков на разных временных отрезках и доходности с инфляцией

Доходность колеблется от 11 до 13% , риск от 0.5% до 18% в зависимости от временного цикла.

👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне @Vladimir_Lyadov 📝

✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.

Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (telegram, whatsapp)

Мой сайт 👉 lyadov.pro
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com |яндекс дзен

ВСЕМ МИРА И ДОБРА❤️