Как то я говорил, что напишу статью про функционирование рынка без ипотеки. На самом деле информации много, так на книгу можно натянуть. Поэтому ограничимся простой статьёй с банальными примерами, постараюсь донести суть . Итак на 4 страницы получилось. Дело в том, что в сфере недвижимости одно цепляется за другое и получается целый снежный ком, который затрагивает всех.
Начнём с проблемы. Почему мы попали в ситуацию, когда рынок недвижимости может ждать глубокий застой? Разве причиной этому является текущая геополитическая ситуация? Мой ответ - нет! Причиной всему является манипуляции, невежество и поведенческий фактор населения.
На самом деле кризис рынка недвижимости начал назревать с ноября 2020, когда решили продлить льготную ипотеку - это было второе продление. Застройщики ещё в 2020 поняли, что ипотечная игла - это выход для них. Играя в одной связке с банками, они понимали, что деньга на депозитных счетах у населения есть, но надо сдвинуть вектор, что бы их понесли в стройку. Снижаем ключевую ставку, вводим налог на депозиты и депозиты больше не привлекательны. Далее делаем льготный кредит на покупку, и начинаем раскручивать маховик ажиотажа. Эврика, народ понёс деньги. Начинаем повышать цены, крича на каждом углу про рост цен и нагоняя страшилок - план сработал.
Про манипуляции я писал здесь [ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
На дворе 2021 год, теперь надо закрепляться. Зажимаем вторичку. Делаем дисбаланс ставок и постепенно уводим преимущество в сторону застройщиков. Главное есть задача: ввод новых квадратных метров. В 2022 до всем известных событий, этот дисбаланс уже ярко прослеживался.
Про дисбаланс ставок между вторичкой и новостройками я говорил здесь [СМОТРЕТЬ ВИДЕО]
Если бы не события, которые тряхнули экономику сейчас, это все растянулось бы на более длительный промежуток времени.
Теперь к РАСЧЕТАМ. Рынок недвижимости состоит из цепей более чем на 70%. А из тех 30% участников, что вроде как не в цепи, 10-15% финансируются для покупки из других цепей, в которых не участвуют. То есть деньги им дают, они добавляют к ним свои и покупают или используют полученное как ПВ при ипотеке. Итого мы имеем, что 80% рынка это деньги из цепочек.
Разберём несколько примеров. Прослеживайте суть. Беру цифры по Владимирскому рынку. Можно пересчитать на любой рынок, суть от этого не меняется.
Для понимания расчетов утвердим следующие условия.
Квартира - старый фонд, хрущевка:
1 к – 30 кв.м., 2 к – 45 кв.м., 3 к – 55 кв.м.
У каждого из продавцов вторички, есть доплата до новой площади в размере 0.5 млн.
Пример 1.
Наши дни. Ипотека 20% +.
Свободные деньги 0,6 млн. + ипотека 2,4 млн 👉 1 к - 3 млн 👉 2 к - 3,5 млн 👉 3 к- 4 млн 👉 разъезд:
👉 1 вторичка – 3 млн - не хватает .
👉 1 новостройка – 3 млн - не хватает.
У звена, которое продает 3-к затык с разъездом, есть свои 0.5 млн, но не хватает 1.5 млн., несмотря на то, что доплата у двух предыдущих звеньев составляет по 0.5 млн.
Получаем следующее:
1.Участник со свободными деньгами в 1 звене имеет:
ПВ – 0.6 млн (20%)
Платеж в 40 тысяч ежемесячно на 20 лет. Значит, его ЗП, что бы минимизировать возможные риски должна быть минимум 80 тысяч, а по-хорошему 120 тысяч.
2.В итоге два затыка, на выходе из 3-ки и на входе в цепочку по платежу.
Что бы цепочка сработала, выглядеть это должно так:
Свободные деньги 0,6 млн. + ипотека 2,4 млн 👉 1 к – 3 млн 👉 2 к - 3,5 млн 👉 3 к- 6 млн 👉 разъезд:
👉 1 вторичка – 3 млн – вроде хватает
👉 1 новостройка – 3 млн - вроде хватает
Но перестает хватать денег у звена, которое продает 2-к, аж целых 2.5 млн. Не, 0.5 у него, конечно, есть, но надо где-то взять еще 2. Раз тот поднял, и я поднимаю, не хочу 2 млн доплачивать. В след за ним поднимает продавец 1-к, а звено на входе получает другую ипотеку.
Как дальше развиваются события…….
Находясь в сегменте эконом, продавец смотрит на других собственников и не может задрать цену насколько угодно. Поэтому прилепить каждому в цепи по 1.5 не выходит. Больше всех прилепить выходить у тех, кто в данном сегменте имеет стоимость квадратного метра меньше всех. Как правило, самая большая стоимость у малогабаритных квартир, с ростом площади идет уменьшение стоимости метра. И цифры складываются так.
Свободные деньги 0,8 млн. + ипотека 3,2 млн. 👉 1 к – 4 млн 👉 2 к - 5 млн 👉 3 к- 6 млн 👉 разъезд:
👉 1 вторичка – 3 млн – вроде хватает
👉 1 новостройка – 3 млн - вроде хватает
Получаем следующее:
1.Участник со свободными деньгами в 1 звене имеет:
ПВ – 0.8 млн (20%)
Платеж в 50+ тысяч ежемесячно на 20 лет. Значит, его ЗП, что бы минимизировать возможные риски должна быть минимум 100 тысяч, а по-хорошему 150 тысяч.
2.Звеньям 1-к и 2-к квартиры доплата уже не по 0.5, а по 1 млн.
3.Застройщик смотрит, что советская постройка дорожает, надо поднимать. И поднимает. И весь цикл повторяется заново.
Внимание, знатоки, вопрос: «Много ли имеют уровень дохода 80 – 150, что бы просто позволить жить себе в старом фонде?». А кто готов, покупать его за такие деньги?
Средняя ЗП - данные Росстата по Владимирской области [СМОТРЕТЬ]
Составляет 36.756 руб. С такой ЗП платеж максимум должен составлять 18 тысяч. При сегодняшних ценах платеж 18 тысяч, при покупке квартиры в 3 млн возможен если ПВ будет 60% +. При стоимости недвиги в 3 млн., 60% +, ПВ - это 1.8 млн – запоминаем цифру в 1.8 и двигаемся дальше.
В итоге имеем:
1.Уровень дохода не позволит человеку обслуживать кредит
2.Возможно он не захочет обслуживать такой кредит ради такой недвиги, даже если получает 80+
3.Аренда куда привлекательнее
4.Приходиться «докредитовываться» несмотря на деньги с продажи
5.Несмотря на готовность «докредитоваться» все равно не хватает, так как в последний момент застройщик поднимает цены, ввидя, что цены на вторичку выросли (из-за того что он до этого поднял), но надо мотивировать инвесторов и показывать рост новостроек и вся цепочка опять поднимает цены.
6.Цепочка встала и по вторичке, и по новостройкам
7.Ни одно из звеньев не решило свои вопросы……..
Пример 2.
На дворе 2017 г. Условия те же.
Квартира - старый фонд, хрущевка:
1 к – 30 кв.м., 2 к – 45 кв.м., 3 к – 55 кв.м.
У каждого из продавцов вторички, есть доплата до новой площади в размере 0.5 млн.
Я не просто так взял этот год. Многие коллеги и те, кто покупал в этом году, помнят, какие были цены. Тогда после 2015 г, недвига падала, а в 2017 было большое кол-во предложений по адекватным ценам.
В расчетах мы укажем цены на недвигу 2017 года, а вот ставку по ипотеке оставим сегодняшнюю, 20 % + . Прослеживайте суть.
Свободные деньги 0,36 млн. + ипотека 1,44 млн. 👉 1 к - 1,8 млн 👉 2 к - 2,3 млн 👉 3 к- 2,8 млн 👉
разъезд:
👉 1 вторичка – 1.8 млн - есть
👉 1 новостройка – 1.5 – есть
Получаем следующее:
1.Участник со свободными деньгами в 1 звене имеет:
ПВ – 0.36 млн (20%)
Платеж в 22 тысячи ежемесячно на 20 лет. Значит, его ЗП, что бы минимизировать возможные риски должна быть минимум 44 тысяч, а по-хорошему 66 тысяч. Уже проще! Это не 80 и не 150 т.р.!
2.В принципе, несмотря на космическую ставку все звенья решили свои задачи и деньги дошли до конечного потребителя. Задача решена.
3.Если эту ставку снизить и пересчитать, то кроме условий оплаты в меньшую сторону у первого звена (что конечно хорошо), ничего не поменяется. Все, так же решат свои задачи.
4.Помните в примере 1 мы говорили про ПВ в 60% +, который при покупке квартиры за 3 млн. составлял ПВ 1.8 млн. Так вот, в примере 2, одно комнатная квартира стоит 1.8 млн. И платеж в примере 2 при ПВ 20%, близок к платежу по ипотеке в примере 1, где ПВ 60%+.
То есть! По текущим ценам и ЗП, во вторичку нет смысла лезть, если твой ПВ менее 60%!!!!!!
Суть расчётов настолько банальна и гениально проста, что скрывает от "великих умов" строительных отделов, спекулянтов и псевдо агентов следующую истину: чем выше доступность жилья, тем стабильней и проще функционируют цепи, тем стабильней денежный поток и тем больше люди могут приобретать себе объектов недвижимости.
Кто из этих участников в цепи прибегнул к ипотеке. Никто, кроме 1-го звена. А может первое звено обойтись без ипотеки. Ответ – да! Потому что 1.8 заработать и накопить проще, чем 3 или 4 млн. Вот и все.
Как так получилось, что более 60 % рынка полностью зависят от ипотечной иглы? Люди сами загнали себя в ловушку поверив в бесконечный рост цен, а помогли им застройщики, псевдо агенты и банки.
Банки пролоббировали интересы эскроу. Застройщики, ссылаясь на эскроу, и рост стоимости материалов наращивали цены. Но эскроу не причем. Просто они наслоились на период с действием льготки, когда еще можно было в отдельных проектах разогнаться по ценам, в частности у нас во Владимире. Поставь с котлована цену за метр как при сдаче и строй. Не обещай рост! Не разгоняй рынок! Материалы дорогие, это тоже не основное.
Пример. Один и тот же застройщик, один и тот же дом, одни и те же материалы. Себестоимость самого дома, что в МСК, что во Владимире будет одинаковой. Да, участки могут по стоимости отличаться, но это то же не ключевой фактор! При этом в МСК цена например за 2-к будет 20 млн, а во Владимире – 4 млн. В чем разница? В материалах? В эскроу? В земле? Нет! В поведенческом факторе!
Давайте так: чем больше группа людей, которую вы охватите, тем больше Ваш товарооборот (вы больше продаете), чем больше ваш товарооборот, тем больше ваш доход, чем больше ваш доход, тем больше людей к вам приходит (так как вы больше строите, сильнее вкладываете в маркетинг и т.д.) и этот цикл повторяется бесконечно.
Отсюда можно сделать два банальных вывода:
1.Что бы рынок работал необходимо повысить покупательскую способность людей
Увеличить ЗП в 3-5 раз. Тогда вопросов нет, цены могут быть под силу. Кто в это верит?
2.Что бы рынок работал сделать жилье доступным. Сама ипотечная ставка не имеет большого значения. Наиболее важна стоимость. И это можно сделать.
Сейчас застройщики пишут письма чиновникам о том, что бы те и дальше продолжали субсидировать, при этом убрали весь контроль над стройкой, да еще и аудиторию для семейной ипотеки расширили.
Ставку по льготной решили сделать вроде как 12%, по семейной 6%. Но самое главное увеличить лимиты. То есть продолжают поддерживать несуществующие раздутые цены. При этом ставку ипотеки по вторичке с новостройками равнять не будут, чтобы не оттягивать спрос, а значит часть рынка остановиться.
Застройщики в серьез считают, что они на разных берегах со вторичкой. И рынок новостроек это рынок новостроек, а вторичка это другое царство. Глубокое заблуждение! Есть рынок жилой недвижимости, нет отдельно вторичного и новостроек. Выше и вот здесь [ЧИТАТЬ СТАТЬЮ] разбирали этот момент.
Что я имею ввиду говоря, что часть рынка остановиться. К застройщикам конечно будут приходить те, у кого есть ПВ и вклады в банках (а они знают, что наши граждане сняли 1.2 трлн в панике), но это аудитория исчерпает себя рано или поздно, и она не такая большая как им кажется. А вот основа, вторичка - готовое сданное жилье, неважно какого года 1980-го или 2021-го, в продажах практически остановиться. И в регионах, где вторичка занимает львиную долю рынка, это не на 3 месяца и даже не полгода. Это минимум 9 месяцев пока рынок перестроиться, в худшем 1.5 -2 года, если конечно не изменят условия игры.
Сейчас только профессиональные игроки могут помочь рынку избежать застоя и решить вопросы потребителей. Более 80% сделок, люди, так или иначе, проводят с агентами. Те 10-15% что якобы не проводят, все равно их проводят косвенно и все равно платят комиссию, даже если думают, что не платят :)))). Как, а вот так, как-нибудь напишу. Как агенты могут решить? Сразу хочу сказать, что я никого не наставляю и не учу, как жить и работать, дело каждого.
1. Перестать мотивировать людей на рост цент и вводить в заблуждение! Про рост цен орут больше всего спекулянты, которые сейчас застряли в сданных домах сделав ремонт на продажу. У нас рост цен не настоящий, он накачан дешевыми кредитами. При этом это рост относительно не высоких доходов. Просчитано на цифрах, что недвижка как в валюте, так и в рубле не растет у нас, а периодами серьезно падает, например как сейчас и не защищает от инфляции.
2.Заняться тем, чем агент должен заниматься в первую очередь, коммуникация, переговоры и аналитика рынка. Сейчас придется тащить проекты и кол-во времени на реализацию проекта «продал-переехал» может быть увеличено многократно, так как продавцу надо переехать в пределах полученного бюджета от продажи + небольшая доплата. А это торги со встречным звеном, ЭТО УДЕРЖАНИЕ ОБЪЕКТА, ЭТО ПСИХОЛОГИЧЕСКИЙ НАПРЯГ. У встречного звена торги, с его встречным звеном. Многие сейчас будут отказываться принять реальность на вторичке, но ее не избежать.
Важно дать понимание, почему такое ценообразование, почему действуем так и не пудрить мозги, не набивать базу бестолково завышенными объектами. Пока вы это делаете, рынок будет стоять. А с аналитикой и ценообразованием у нас, к сожалению единицы, умеют работать. Нет смысла сейчас для агентов от кол-ва завышенных договоров, а тем более пустышек в базе с конверсией в 3-5%, есть смысл только от ликвидных объектов и полноценного договорного процесса «продал-купил», то есть решил полностью задачу, иначе не получиться сбалансировать по цене звенья в цепи. Примите, не важно, за сколько ты продал, важно, за сколько ты купил! Не важно, сколько стоит ваша площадь, важно сможете Вы переехать туда, куда Вам необходимо в допустимых для вас критериях или нет, рассматривая конечный результат со всех сторон! Вот и все!
Слышу нотки надменности, ну конечно, он же агент, ему это нужно. Это нужно всем, кто с рынком связан. Если проф. агенты уйдут с рынка по любым причинам, ему хана и причин на это масса, но пост не об этом. Да, профессионалов мало и это проблема не только нашего региона, она уходит, корнями в философию агентств, их системы обучения и бизнес процессы, руководителей кто готовит агентов, комиссии, ценообразование и прочее. Суть сейчас не в этом.
Суть в том, что бы как можно быстрее нормализовать рынок и сделать недвижимость доступной для населения и решения ее вопросов.
👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне 📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Понравилась статья — ставь лайк.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (viber, telegram, whatsapp)
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com | Яндекс дзен
👉С уважением, Ваш личный эксперт по недвижимости, Владимир Лядов!
Начнём с проблемы. Почему мы попали в ситуацию, когда рынок недвижимости может ждать глубокий застой? Разве причиной этому является текущая геополитическая ситуация? Мой ответ - нет! Причиной всему является манипуляции, невежество и поведенческий фактор населения.
На самом деле кризис рынка недвижимости начал назревать с ноября 2020, когда решили продлить льготную ипотеку - это было второе продление. Застройщики ещё в 2020 поняли, что ипотечная игла - это выход для них. Играя в одной связке с банками, они понимали, что деньга на депозитных счетах у населения есть, но надо сдвинуть вектор, что бы их понесли в стройку. Снижаем ключевую ставку, вводим налог на депозиты и депозиты больше не привлекательны. Далее делаем льготный кредит на покупку, и начинаем раскручивать маховик ажиотажа. Эврика, народ понёс деньги. Начинаем повышать цены, крича на каждом углу про рост цен и нагоняя страшилок - план сработал.
Про манипуляции я писал здесь [ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
На дворе 2021 год, теперь надо закрепляться. Зажимаем вторичку. Делаем дисбаланс ставок и постепенно уводим преимущество в сторону застройщиков. Главное есть задача: ввод новых квадратных метров. В 2022 до всем известных событий, этот дисбаланс уже ярко прослеживался.
Про дисбаланс ставок между вторичкой и новостройками я говорил здесь [СМОТРЕТЬ ВИДЕО]
Если бы не события, которые тряхнули экономику сейчас, это все растянулось бы на более длительный промежуток времени.
Теперь к РАСЧЕТАМ. Рынок недвижимости состоит из цепей более чем на 70%. А из тех 30% участников, что вроде как не в цепи, 10-15% финансируются для покупки из других цепей, в которых не участвуют. То есть деньги им дают, они добавляют к ним свои и покупают или используют полученное как ПВ при ипотеке. Итого мы имеем, что 80% рынка это деньги из цепочек.
Разберём несколько примеров. Прослеживайте суть. Беру цифры по Владимирскому рынку. Можно пересчитать на любой рынок, суть от этого не меняется.
Для понимания расчетов утвердим следующие условия.
Квартира - старый фонд, хрущевка:
1 к – 30 кв.м., 2 к – 45 кв.м., 3 к – 55 кв.м.
У каждого из продавцов вторички, есть доплата до новой площади в размере 0.5 млн.
Пример 1.
Наши дни. Ипотека 20% +.
Свободные деньги 0,6 млн. + ипотека 2,4 млн 👉 1 к - 3 млн 👉 2 к - 3,5 млн 👉 3 к- 4 млн 👉 разъезд:
👉 1 вторичка – 3 млн - не хватает .
👉 1 новостройка – 3 млн - не хватает.
У звена, которое продает 3-к затык с разъездом, есть свои 0.5 млн, но не хватает 1.5 млн., несмотря на то, что доплата у двух предыдущих звеньев составляет по 0.5 млн.
Получаем следующее:
1.Участник со свободными деньгами в 1 звене имеет:
ПВ – 0.6 млн (20%)
Платеж в 40 тысяч ежемесячно на 20 лет. Значит, его ЗП, что бы минимизировать возможные риски должна быть минимум 80 тысяч, а по-хорошему 120 тысяч.
2.В итоге два затыка, на выходе из 3-ки и на входе в цепочку по платежу.
Что бы цепочка сработала, выглядеть это должно так:
Свободные деньги 0,6 млн. + ипотека 2,4 млн 👉 1 к – 3 млн 👉 2 к - 3,5 млн 👉 3 к- 6 млн 👉 разъезд:
👉 1 вторичка – 3 млн – вроде хватает
👉 1 новостройка – 3 млн - вроде хватает
Но перестает хватать денег у звена, которое продает 2-к, аж целых 2.5 млн. Не, 0.5 у него, конечно, есть, но надо где-то взять еще 2. Раз тот поднял, и я поднимаю, не хочу 2 млн доплачивать. В след за ним поднимает продавец 1-к, а звено на входе получает другую ипотеку.
Как дальше развиваются события…….
Находясь в сегменте эконом, продавец смотрит на других собственников и не может задрать цену насколько угодно. Поэтому прилепить каждому в цепи по 1.5 не выходит. Больше всех прилепить выходить у тех, кто в данном сегменте имеет стоимость квадратного метра меньше всех. Как правило, самая большая стоимость у малогабаритных квартир, с ростом площади идет уменьшение стоимости метра. И цифры складываются так.
Свободные деньги 0,8 млн. + ипотека 3,2 млн. 👉 1 к – 4 млн 👉 2 к - 5 млн 👉 3 к- 6 млн 👉 разъезд:
👉 1 вторичка – 3 млн – вроде хватает
👉 1 новостройка – 3 млн - вроде хватает
Получаем следующее:
1.Участник со свободными деньгами в 1 звене имеет:
ПВ – 0.8 млн (20%)
Платеж в 50+ тысяч ежемесячно на 20 лет. Значит, его ЗП, что бы минимизировать возможные риски должна быть минимум 100 тысяч, а по-хорошему 150 тысяч.
2.Звеньям 1-к и 2-к квартиры доплата уже не по 0.5, а по 1 млн.
3.Застройщик смотрит, что советская постройка дорожает, надо поднимать. И поднимает. И весь цикл повторяется заново.
Внимание, знатоки, вопрос: «Много ли имеют уровень дохода 80 – 150, что бы просто позволить жить себе в старом фонде?». А кто готов, покупать его за такие деньги?
Средняя ЗП - данные Росстата по Владимирской области [СМОТРЕТЬ]
Составляет 36.756 руб. С такой ЗП платеж максимум должен составлять 18 тысяч. При сегодняшних ценах платеж 18 тысяч, при покупке квартиры в 3 млн возможен если ПВ будет 60% +. При стоимости недвиги в 3 млн., 60% +, ПВ - это 1.8 млн – запоминаем цифру в 1.8 и двигаемся дальше.
В итоге имеем:
1.Уровень дохода не позволит человеку обслуживать кредит
2.Возможно он не захочет обслуживать такой кредит ради такой недвиги, даже если получает 80+
3.Аренда куда привлекательнее
4.Приходиться «докредитовываться» несмотря на деньги с продажи
5.Несмотря на готовность «докредитоваться» все равно не хватает, так как в последний момент застройщик поднимает цены, ввидя, что цены на вторичку выросли (из-за того что он до этого поднял), но надо мотивировать инвесторов и показывать рост новостроек и вся цепочка опять поднимает цены.
6.Цепочка встала и по вторичке, и по новостройкам
7.Ни одно из звеньев не решило свои вопросы……..
Пример 2.
На дворе 2017 г. Условия те же.
Квартира - старый фонд, хрущевка:
1 к – 30 кв.м., 2 к – 45 кв.м., 3 к – 55 кв.м.
У каждого из продавцов вторички, есть доплата до новой площади в размере 0.5 млн.
Я не просто так взял этот год. Многие коллеги и те, кто покупал в этом году, помнят, какие были цены. Тогда после 2015 г, недвига падала, а в 2017 было большое кол-во предложений по адекватным ценам.
В расчетах мы укажем цены на недвигу 2017 года, а вот ставку по ипотеке оставим сегодняшнюю, 20 % + . Прослеживайте суть.
Свободные деньги 0,36 млн. + ипотека 1,44 млн. 👉 1 к - 1,8 млн 👉 2 к - 2,3 млн 👉 3 к- 2,8 млн 👉
разъезд:
👉 1 вторичка – 1.8 млн - есть
👉 1 новостройка – 1.5 – есть
Получаем следующее:
1.Участник со свободными деньгами в 1 звене имеет:
ПВ – 0.36 млн (20%)
Платеж в 22 тысячи ежемесячно на 20 лет. Значит, его ЗП, что бы минимизировать возможные риски должна быть минимум 44 тысяч, а по-хорошему 66 тысяч. Уже проще! Это не 80 и не 150 т.р.!
2.В принципе, несмотря на космическую ставку все звенья решили свои задачи и деньги дошли до конечного потребителя. Задача решена.
3.Если эту ставку снизить и пересчитать, то кроме условий оплаты в меньшую сторону у первого звена (что конечно хорошо), ничего не поменяется. Все, так же решат свои задачи.
4.Помните в примере 1 мы говорили про ПВ в 60% +, который при покупке квартиры за 3 млн. составлял ПВ 1.8 млн. Так вот, в примере 2, одно комнатная квартира стоит 1.8 млн. И платеж в примере 2 при ПВ 20%, близок к платежу по ипотеке в примере 1, где ПВ 60%+.
То есть! По текущим ценам и ЗП, во вторичку нет смысла лезть, если твой ПВ менее 60%!!!!!!
Суть расчётов настолько банальна и гениально проста, что скрывает от "великих умов" строительных отделов, спекулянтов и псевдо агентов следующую истину: чем выше доступность жилья, тем стабильней и проще функционируют цепи, тем стабильней денежный поток и тем больше люди могут приобретать себе объектов недвижимости.
Кто из этих участников в цепи прибегнул к ипотеке. Никто, кроме 1-го звена. А может первое звено обойтись без ипотеки. Ответ – да! Потому что 1.8 заработать и накопить проще, чем 3 или 4 млн. Вот и все.
Как так получилось, что более 60 % рынка полностью зависят от ипотечной иглы? Люди сами загнали себя в ловушку поверив в бесконечный рост цен, а помогли им застройщики, псевдо агенты и банки.
Банки пролоббировали интересы эскроу. Застройщики, ссылаясь на эскроу, и рост стоимости материалов наращивали цены. Но эскроу не причем. Просто они наслоились на период с действием льготки, когда еще можно было в отдельных проектах разогнаться по ценам, в частности у нас во Владимире. Поставь с котлована цену за метр как при сдаче и строй. Не обещай рост! Не разгоняй рынок! Материалы дорогие, это тоже не основное.
Пример. Один и тот же застройщик, один и тот же дом, одни и те же материалы. Себестоимость самого дома, что в МСК, что во Владимире будет одинаковой. Да, участки могут по стоимости отличаться, но это то же не ключевой фактор! При этом в МСК цена например за 2-к будет 20 млн, а во Владимире – 4 млн. В чем разница? В материалах? В эскроу? В земле? Нет! В поведенческом факторе!
Давайте так: чем больше группа людей, которую вы охватите, тем больше Ваш товарооборот (вы больше продаете), чем больше ваш товарооборот, тем больше ваш доход, чем больше ваш доход, тем больше людей к вам приходит (так как вы больше строите, сильнее вкладываете в маркетинг и т.д.) и этот цикл повторяется бесконечно.
Отсюда можно сделать два банальных вывода:
1.Что бы рынок работал необходимо повысить покупательскую способность людей
Увеличить ЗП в 3-5 раз. Тогда вопросов нет, цены могут быть под силу. Кто в это верит?
2.Что бы рынок работал сделать жилье доступным. Сама ипотечная ставка не имеет большого значения. Наиболее важна стоимость. И это можно сделать.
Сейчас застройщики пишут письма чиновникам о том, что бы те и дальше продолжали субсидировать, при этом убрали весь контроль над стройкой, да еще и аудиторию для семейной ипотеки расширили.
Ставку по льготной решили сделать вроде как 12%, по семейной 6%. Но самое главное увеличить лимиты. То есть продолжают поддерживать несуществующие раздутые цены. При этом ставку ипотеки по вторичке с новостройками равнять не будут, чтобы не оттягивать спрос, а значит часть рынка остановиться.
Застройщики в серьез считают, что они на разных берегах со вторичкой. И рынок новостроек это рынок новостроек, а вторичка это другое царство. Глубокое заблуждение! Есть рынок жилой недвижимости, нет отдельно вторичного и новостроек. Выше и вот здесь [ЧИТАТЬ СТАТЬЮ] разбирали этот момент.
Что я имею ввиду говоря, что часть рынка остановиться. К застройщикам конечно будут приходить те, у кого есть ПВ и вклады в банках (а они знают, что наши граждане сняли 1.2 трлн в панике), но это аудитория исчерпает себя рано или поздно, и она не такая большая как им кажется. А вот основа, вторичка - готовое сданное жилье, неважно какого года 1980-го или 2021-го, в продажах практически остановиться. И в регионах, где вторичка занимает львиную долю рынка, это не на 3 месяца и даже не полгода. Это минимум 9 месяцев пока рынок перестроиться, в худшем 1.5 -2 года, если конечно не изменят условия игры.
Сейчас только профессиональные игроки могут помочь рынку избежать застоя и решить вопросы потребителей. Более 80% сделок, люди, так или иначе, проводят с агентами. Те 10-15% что якобы не проводят, все равно их проводят косвенно и все равно платят комиссию, даже если думают, что не платят :)))). Как, а вот так, как-нибудь напишу. Как агенты могут решить? Сразу хочу сказать, что я никого не наставляю и не учу, как жить и работать, дело каждого.
1. Перестать мотивировать людей на рост цент и вводить в заблуждение! Про рост цен орут больше всего спекулянты, которые сейчас застряли в сданных домах сделав ремонт на продажу. У нас рост цен не настоящий, он накачан дешевыми кредитами. При этом это рост относительно не высоких доходов. Просчитано на цифрах, что недвижка как в валюте, так и в рубле не растет у нас, а периодами серьезно падает, например как сейчас и не защищает от инфляции.
2.Заняться тем, чем агент должен заниматься в первую очередь, коммуникация, переговоры и аналитика рынка. Сейчас придется тащить проекты и кол-во времени на реализацию проекта «продал-переехал» может быть увеличено многократно, так как продавцу надо переехать в пределах полученного бюджета от продажи + небольшая доплата. А это торги со встречным звеном, ЭТО УДЕРЖАНИЕ ОБЪЕКТА, ЭТО ПСИХОЛОГИЧЕСКИЙ НАПРЯГ. У встречного звена торги, с его встречным звеном. Многие сейчас будут отказываться принять реальность на вторичке, но ее не избежать.
Важно дать понимание, почему такое ценообразование, почему действуем так и не пудрить мозги, не набивать базу бестолково завышенными объектами. Пока вы это делаете, рынок будет стоять. А с аналитикой и ценообразованием у нас, к сожалению единицы, умеют работать. Нет смысла сейчас для агентов от кол-ва завышенных договоров, а тем более пустышек в базе с конверсией в 3-5%, есть смысл только от ликвидных объектов и полноценного договорного процесса «продал-купил», то есть решил полностью задачу, иначе не получиться сбалансировать по цене звенья в цепи. Примите, не важно, за сколько ты продал, важно, за сколько ты купил! Не важно, сколько стоит ваша площадь, важно сможете Вы переехать туда, куда Вам необходимо в допустимых для вас критериях или нет, рассматривая конечный результат со всех сторон! Вот и все!
Слышу нотки надменности, ну конечно, он же агент, ему это нужно. Это нужно всем, кто с рынком связан. Если проф. агенты уйдут с рынка по любым причинам, ему хана и причин на это масса, но пост не об этом. Да, профессионалов мало и это проблема не только нашего региона, она уходит, корнями в философию агентств, их системы обучения и бизнес процессы, руководителей кто готовит агентов, комиссии, ценообразование и прочее. Суть сейчас не в этом.
Суть в том, что бы как можно быстрее нормализовать рынок и сделать недвижимость доступной для населения и решения ее вопросов.
👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне 📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Понравилась статья — ставь лайк.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (viber, telegram, whatsapp)
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com | Яндекс дзен
👉С уважением, Ваш личный эксперт по недвижимости, Владимир Лядов!