В данной статье поделюсь некоторыми мыслями. Это не догма, а мои размышления на тему дальнейшего развития событий, в частности в нашем регионе.
Что происходит сейчас?
Примерно с неделю назад СМИ анонсировали снижение ключевой ставки до 9%. Это было ожидаемо, так как ЦБ на предыдущем заседании сказал, что ключевую ставку будут снижать и дальше. И если ставка была 17%, а льготная ипотека 12%, то логично, что при ставке ЦБ в 14% которую сегодня обозначили, льготная будет 9%.
Все это конечно похоже на действия бригады скорой помощи, которые после жесткой просадки в апреле, начинают реанимировать рынок. Хотя лоббистам стройки можно аплодировать стоя, молниеносно ребята среагировали! Ведь если такая штука продлилась бы май и июнь, рынок в лучшем случае начал восстанавливаться в конце года, а если бы до сентября, строительной отрасли можно было включить похоронный марш.
Я не исключаю, что в мае ставку по льготке могут догнать до 7%! Непонятно, как дальше слезать с этой иглы. Будет очень больно. Не сейчас, так потом. Но сейчас главное, чтобы не сейчас.
Какова реальность?
Покупатели и застройщики живут в разных мирах. Застройщики считают, что жилье должно дорожать, так как растет себестоимость строительства, покупатели, доходы которых не соответствуют нынешнему уровню цен, думают наоборот. Снижение ставки до 9% не сделает жилье доступным, как говорят чиновники. Даже если ставка вернется к 7%, ситуация кардинально не измениться, если не начнут поддерживать вторичку, которая даже со ставками в 14% спросом пользовать не будет. Главная проблема рынка недвижимости – не отсутствие дешевой ипотеки, а слишком высокие цены.
И решить ее можно двумя путями:
1.Снижать цены, что делать никто не хочет
2.Повышать уровень доходов населения …………
Будет ли снижение цен?
Себестоимость строительства растет: стройматериалы продолжают дорожать. Но это, вовсе не значит, что такими же темпами будет дорожать и жилье. Все зависит от спроса: если он резко упадет, цены как минимум встанут.
Земля дорожает, инфраструктура дорожает, стройка дорожает. Если сейчас понизить цены на новые проекты денег с учетом инфляции 20% застройщикам не хватит.
Удерживают цены на жилье для конечных потребителей и банки, кредитующие застройщиков. Это тройная выгода банков: процент по кредитам застройщикам, процент по ипотечным кредитам заемщикам и крайне низкой ставки по эскроу-счетам. Триллионы «строительных» денег только за счет оборотов приносят банкам многомиллиардные прибыли.
То есть о снижении цен на стройку речи у застройщиков не идет. Возникает вопрос, а кто будет покупать, для кого все это или будут строить меньше?
Будут ли строить меньше?
И вот тут интересный момент. Все упирается в маржинальность! Регион региону рознь. Если мы берем МСК, Питер, то тут маржинальность в разы выше, чем в регионе вроде Владимира. Сегодня практически во всех городах кроме МСК, Питера, Краснодарского края и еще нескольких регионов, сейчас стоит вопрос не о том, как строить новые проекты, а о том как достроить те, что уже строится. Новые проекты замораживаются, потому что не работает ни одна финансовая модель.
Маржинальность региональных девелоперов настолько низка сейчас, что смысл в реализации новых проектов исчезает. Осмелюсь предположить, что если не будет каких-то кардинальных изменений в строительной отрасли, то в регионе аналогично нашему Владимиру, после завершения текущих проектов, стройка многоэтажек закончиться на неопределенный период. Рынок городской жилой недвижимости Владимира будет представлять только «вторичку», условно из новых домов и старого советского, и постсоветского фонда.Крупным федеральным игрокам наш регион для развития стройки не интересен, иначе они давно уже были бы здесь.
Есть ли смысл «инвестировать» деньги в стройку?
Я не случайно поставил слово «инвестировать» в кавычки. Я много раз писал о том, что у наших граждан искаженное понимание инвестиций. Если они что-то купили, а потом перепродали дороже, то удачно инвестировали. Нет, вы просто удачно продали и подняли денег.
Инвестиции – это актив, который приносит постоянный денежный поток. Основная цель инвестиций сохранить деньги от инфляции и получать денежный поток в виде дивидендов. Перепродажи на этапе стройки по переуступке или с ремонтом, это не инвестиции, это бизнес купи-продай. В нем нет ничего плохого, но понимание этих вещей важно.
Теперь раскрою вопрос. Любая покупка новостройки делается с целью заработать, даже если вы говорите: «я для себя, потом может дети будут жить, надо деньги припарковать и пр…….». Основной мотивационный фактор – это рост цены. Всё! И это у Вас на подкорке записано.
Если говорить именно про ЖИЛУЮ НЕДВИГУ, инвестировать нужно в ликвидный и большой рынок (Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край), чтобы не остаться с «инвестиционной» однушкой во Владимире навсегда. Перекрестил всех гуру инвесторов застрявших в «великих инвестиционных» проектах Владимира.
Более 40% стройки в РФ приходиться только на МСК и Питер. Лоты для инвестиций студии и 1-ком всегда будут пользоваться спросом у студентов, абитуриентов, молодых пар, специалистов без семьи со всей страны, которые приезжают учиться и потом остаются работать. Краснодарский край с точки зрения привлекательности тема немного другая, но то же рабочая.
Это конечно не значит, что нужно бросаться и покупать любой проект. Надо изучать отдельную локацию, отдельные проекты в ней, покупать их на просчитанных условиях, учитывая временной фактор входа и выхода, а также анализируя множество показателей девелопера. Во всем этом обязательно учитывать цели, текущий жизненный цикл семьи, риск профиль и горизонт инвестирования.
Краем уха тут услышал, что во Владимире собираются запустить проект по цене 130 т.р. + за кв.м. с котлована. У меня вопрос к создателям: «отдел аналитики, маркетологи, продажники, делали срез по рынку? Кто целевой портрет покупателя?». Если цифра действительно такая, то, ни о каком инвест росте речи идти не может. Это лоты только для жизни, типа в элитном жилье, которого у нас во Владимире нет. Много будет желающих на выходе купить 1 ком без ремонта в районе 7 млн.? Врятли. Особенно когда они поймут что можно купить квартиру, за те же деньги, где на метро за 30-40 минут можно доехать до центра МСК и там есть рост.
Что происходит сейчас?
Примерно с неделю назад СМИ анонсировали снижение ключевой ставки до 9%. Это было ожидаемо, так как ЦБ на предыдущем заседании сказал, что ключевую ставку будут снижать и дальше. И если ставка была 17%, а льготная ипотека 12%, то логично, что при ставке ЦБ в 14% которую сегодня обозначили, льготная будет 9%.
Все это конечно похоже на действия бригады скорой помощи, которые после жесткой просадки в апреле, начинают реанимировать рынок. Хотя лоббистам стройки можно аплодировать стоя, молниеносно ребята среагировали! Ведь если такая штука продлилась бы май и июнь, рынок в лучшем случае начал восстанавливаться в конце года, а если бы до сентября, строительной отрасли можно было включить похоронный марш.
Я не исключаю, что в мае ставку по льготке могут догнать до 7%! Непонятно, как дальше слезать с этой иглы. Будет очень больно. Не сейчас, так потом. Но сейчас главное, чтобы не сейчас.
Какова реальность?
Покупатели и застройщики живут в разных мирах. Застройщики считают, что жилье должно дорожать, так как растет себестоимость строительства, покупатели, доходы которых не соответствуют нынешнему уровню цен, думают наоборот. Снижение ставки до 9% не сделает жилье доступным, как говорят чиновники. Даже если ставка вернется к 7%, ситуация кардинально не измениться, если не начнут поддерживать вторичку, которая даже со ставками в 14% спросом пользовать не будет. Главная проблема рынка недвижимости – не отсутствие дешевой ипотеки, а слишком высокие цены.
И решить ее можно двумя путями:
1.Снижать цены, что делать никто не хочет
2.Повышать уровень доходов населения …………
Будет ли снижение цен?
Себестоимость строительства растет: стройматериалы продолжают дорожать. Но это, вовсе не значит, что такими же темпами будет дорожать и жилье. Все зависит от спроса: если он резко упадет, цены как минимум встанут.
Земля дорожает, инфраструктура дорожает, стройка дорожает. Если сейчас понизить цены на новые проекты денег с учетом инфляции 20% застройщикам не хватит.
Удерживают цены на жилье для конечных потребителей и банки, кредитующие застройщиков. Это тройная выгода банков: процент по кредитам застройщикам, процент по ипотечным кредитам заемщикам и крайне низкой ставки по эскроу-счетам. Триллионы «строительных» денег только за счет оборотов приносят банкам многомиллиардные прибыли.
То есть о снижении цен на стройку речи у застройщиков не идет. Возникает вопрос, а кто будет покупать, для кого все это или будут строить меньше?
Будут ли строить меньше?
И вот тут интересный момент. Все упирается в маржинальность! Регион региону рознь. Если мы берем МСК, Питер, то тут маржинальность в разы выше, чем в регионе вроде Владимира. Сегодня практически во всех городах кроме МСК, Питера, Краснодарского края и еще нескольких регионов, сейчас стоит вопрос не о том, как строить новые проекты, а о том как достроить те, что уже строится. Новые проекты замораживаются, потому что не работает ни одна финансовая модель.
Маржинальность региональных девелоперов настолько низка сейчас, что смысл в реализации новых проектов исчезает. Осмелюсь предположить, что если не будет каких-то кардинальных изменений в строительной отрасли, то в регионе аналогично нашему Владимиру, после завершения текущих проектов, стройка многоэтажек закончиться на неопределенный период. Рынок городской жилой недвижимости Владимира будет представлять только «вторичку», условно из новых домов и старого советского, и постсоветского фонда.Крупным федеральным игрокам наш регион для развития стройки не интересен, иначе они давно уже были бы здесь.
Есть ли смысл «инвестировать» деньги в стройку?
Я не случайно поставил слово «инвестировать» в кавычки. Я много раз писал о том, что у наших граждан искаженное понимание инвестиций. Если они что-то купили, а потом перепродали дороже, то удачно инвестировали. Нет, вы просто удачно продали и подняли денег.
Инвестиции – это актив, который приносит постоянный денежный поток. Основная цель инвестиций сохранить деньги от инфляции и получать денежный поток в виде дивидендов. Перепродажи на этапе стройки по переуступке или с ремонтом, это не инвестиции, это бизнес купи-продай. В нем нет ничего плохого, но понимание этих вещей важно.
Теперь раскрою вопрос. Любая покупка новостройки делается с целью заработать, даже если вы говорите: «я для себя, потом может дети будут жить, надо деньги припарковать и пр…….». Основной мотивационный фактор – это рост цены. Всё! И это у Вас на подкорке записано.
Если говорить именно про ЖИЛУЮ НЕДВИГУ, инвестировать нужно в ликвидный и большой рынок (Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край), чтобы не остаться с «инвестиционной» однушкой во Владимире навсегда. Перекрестил всех гуру инвесторов застрявших в «великих инвестиционных» проектах Владимира.
Более 40% стройки в РФ приходиться только на МСК и Питер. Лоты для инвестиций студии и 1-ком всегда будут пользоваться спросом у студентов, абитуриентов, молодых пар, специалистов без семьи со всей страны, которые приезжают учиться и потом остаются работать. Краснодарский край с точки зрения привлекательности тема немного другая, но то же рабочая.
Это конечно не значит, что нужно бросаться и покупать любой проект. Надо изучать отдельную локацию, отдельные проекты в ней, покупать их на просчитанных условиях, учитывая временной фактор входа и выхода, а также анализируя множество показателей девелопера. Во всем этом обязательно учитывать цели, текущий жизненный цикл семьи, риск профиль и горизонт инвестирования.
Краем уха тут услышал, что во Владимире собираются запустить проект по цене 130 т.р. + за кв.м. с котлована. У меня вопрос к создателям: «отдел аналитики, маркетологи, продажники, делали срез по рынку? Кто целевой портрет покупателя?». Если цифра действительно такая, то, ни о каком инвест росте речи идти не может. Это лоты только для жизни, типа в элитном жилье, которого у нас во Владимире нет. Много будет желающих на выходе купить 1 ком без ремонта в районе 7 млн.? Врятли. Особенно когда они поймут что можно купить квартиру, за те же деньги, где на метро за 30-40 минут можно доехать до центра МСК и там есть рост.
👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне @Vladimir_Lyadov 📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (telegram, whatsapp)
Мой сайт 👉 lyadov.pro
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com |яндекс дзен
ВСЕМ МИРА И ДОБРА❤️
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (telegram, whatsapp)
Мой сайт 👉 lyadov.pro
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com |яндекс дзен
ВСЕМ МИРА И ДОБРА❤️