«У нас есть трехкомнатная квартира, но мы с родственниками хотим разъехаться без снижения качества жизни. Неужели нельзя после ее продажи купить однушку и двушку?» - достаточно часто приходиться слышать такие вопросы людей о наболевшем. Понятно, что проживание нескольких семей под одной крышей доставляет всем дискомфорт, так как у каждого свой жизненный уклад. Иногда люди внутри одной семьи найти общий язык не могут, а тут несколько.
За такие сделки не каждый возьмется, как правило, помимо определённого алгоритма действий, который очень важно соблюсти, они сопровождаются психологическим давлением участников друг на друга и на агента. У меня были несколько раз ситуации, когда собственники, разъезжающиеся и продающие объект, при принятии задатка, под накалом страстей, пытались вступить в физический конфликт. Если Вы слышите от агента: «легко, вообще без проблем, сейчас все разрулим за месяц», перед вами человек, который никогда такие сделки не проводил или просто врёт.
Сама задача подобрать после разъезда недвижимость, где сохранилось тоже кол-во жилых комнат, что и в предыдущем объекте, не всегда выполнима. Это зависит от многих факторов, более подробно Вы можете [ПОСМОТРЕТЬ ВИДЕО] на эту тему, изучив детали.
Поэтому после длительных неудач, семьи отказываются от заветной мечты, даже несмотря на то, что на объект может быть покупатель. В данной статье рассмотрим именно разъезд в одной локации и аналогичном сегменте, разобрав популярные грабли, на которые наступают раз за разом.
Итак.
1. Не надо выставлять свой объект в рекламу и искать на него покупателя, на старте это не имеет никакого смысла.
Понятно для чего это делает собственник. Он хочет узнать, какую цену дадут за его недвижимость. Но! Для этого не нужно выставлять объект в рекламу. Выход в рекламу, только отнимет ваше время и навредит дальнейшей продаже.
Начинать необходимо с глубокой аналитики изучив цены сделок. Не рекламы, а сделок. При этом на турбулентном или падающем рынке, такой анализ будет актуален максимум 1 месяц, поэтому возможно придется вернуться к повторной аналитике.
Большая часть населения оторвана от реальности: люди не следят за рынком недвижимости, поэтому выставляют квартиру по ценам на порталах, не анализируя время продажи конкурентов, их документальный фактор, динамику изменения цены в рекламе и т.д. После проведения аналитики, будет видно расхождение цен сделок с ценами на порталах, так вы получите вилку цен, стартовый диапазон в котором будете работать.
Попав в правильный стартовый диапазон, Вы реализуете объект в течении 5-7 недель если нет сложности с документами. В противном случае срок может увеличиться до 8-10 недель.
А где же их взять эти цены сделок? Агенты профессионалы знают, где и как брать их. Я всегда перед выходом в продажу, предоставляю собственнику аналитический отчет с расчетами. Если решили продавать самостоятельно, то используйте хотя бы сервис «зеленого банка» по анализу цены. Но, скажу сразу, с цифрами, которые он дает, надо работать, выведенная им средняя цена, может не соответствовать действительности, вернее часто так и есть, это всего лишь один из инструментов.
У меня иногда заказывают отдельно аналитику (стоит денег), но в 99% люди предпочитают работать под ключ, так как все уже входит в стоимость поручения.
Задача: понять цифру и сесть с семьей обсуждать дальнейшие шаги.
2. Садимся за стол переговоров и решаем организационные вопросы с родственниками. Как ни странно, этот аспект становится одним из самых сложных! Потому что каждый тянет одеяло на себя и не хочет искать компромисс. Не желание уступить и найти компромисс одним из членов семьи, приводит к связыванию рук и погребению именно его целей.
Оформление документов и выход на сделку осуществляются по отработанному алгоритму, а нахождение компромисса для всех родственников – задача непростая. Вы сильно упростите задачу, если заранее обсудите планы.
Самое сложное - это вопрос денег, тут надо все досконально проговорить и проработать все возможные способы доплаты, если это требуется.
3. Составляем схему сделку и календарный план. Идем от обратного!
Сначала смотрим себе варианты. Никто не даст согласие на продажу, пока не будет понимания, куда поедет жить дальше. Пока вы не будете уверены, что в вашей локации есть ряд предложений, ни одно, а ряд, нет смысла выходить в продажу вашего объекта.
Например, старшее поколение согласно переехать в однушку, но для них выступают ключевыми факторами тот же район, они привыкли к нему. Молодежь, напротив, делает акцент на площади жилья, новом доме, современной планировке. Найдите понравившиеся предложения и договоритесь с хозяевами о личной встрече.
По телефон прощупайте ситуацию и возможность торга, задав правильные вопросы. Сразу скажу, фразы «а сколько скинете или торг есть», малоэффективны.
Видя цены на желаемые объекты, услышав фразу «торга нет! Ни скину не копейки! ….» и прикинув в уме, что нужна доплата, больше чем есть, многие стопорятся и совершают ошибку. Они отказываются и продолжают жить в дискомфорте или поднимают цену на объект соответственно хотелкам встречных вариантов, что равносильно тому, что отказаться – это вечная продажа.
Помните, что большинство не формирует цену перед выходом в рекламу, исходя из цен сделок, и не делает никакой аналитики вообще. Вся аналитика это подсказка портала, что цена в рынке и пляски от личных потребностей, не имеющие ничего общего с реальностью. О чем это я? Люди ошибаются, но у них есть намерение продать, речь даже не о срочной продаже, им надо продать и дальше решать свои жизненные вопросы.
Важно все равно прийти и посмотреть объект, так как некоторые принципиально не говорят о цене по телефону, поскольку решение не сами принимают. А еще важнее понять цель и выяснить есть ли мотивация у собственника, и возможность выйти на сделку в ближайший месяц.
Если вы понимаете, что цена объекта не соответствует заявленной, но мотивация и цель есть, начинайте переговоры по цене. Да, надо начинать переговоры, нет смысла ждать, когда произойдёт чудо. Об этом тут расписывать не буду, это отдельная большая тема. Коротко скажу, что в среднем переговоры до нахождения компромисса со сторонами занимают от 2-х до 4-х недель на моей практике. Вы так же можете с толкнуться с агентами, которые представляя интересы собственника, ваши предложения по цене передавать не будут. Они просто забьют, решив, что могут принимать решения за собственника и нафиг надо, а то еще обидеться собственник на меня и пошлет, как правило, так работают некомпетентные товарищи, видно их из далека.
4. Вы осматриваете варианты и ведете переговоры.
У всех членов семьи есть понимание, куда Вы можете переехать. Где-то продвижения нет в цене, это нормально, главное не сломаться, подбор забирает много сил и времени, особенно когда речь идет о нескольких вариантах. Где-то Вы продвигаетесь в плане достижения компромисса. Приблизившись к достижению компромисса хотя бы по одному объекту, еще раз согласуйте бюджеты.
Упор в переговорах делайте на варианты, для стороны, которая менее гибкая и тяжелая на подъем, сначала надо перевезти эту сторону. Например при разъезде с родителями, в первую очередь перевозим их.
К чему я это говорю? Между сделками покупки, может быть разрыв во времени. Это нормально. Редко когда удается одновременно подобрать две встречных квартиры при разъезде, да еще и в один день на сделку выйти. Здесь самое главное согласовать сроки так, что бы заезд в покупаемые объекты был возможен ранее, чем освобождение продаваемого имущества.
Один пример из практики.
Ко мне обратилась семья, целью которой было продать четырехкомнатную квартиру и разъехаться на две квартиры. Начали с осмотра вариантов. Сначала подобрали несколько вариантов 3-х комнатных квартиру «одной половине». По самому подходящему варианту месяц вел переговоры, продавец был в другом городе, решение принимал совместно с супругой, тяжело было общаться, мягко говоря, сложные товарищи попались. Понимая, что процесс по 3-х ком. квартире продвигается, вывели наш объект в продажу. По квартире сразу пошли показы, в стартовый диапазон попали. Через некоторое время приняли задаток и достигнув договоренностей по 3-ке, тоже закрепились задатком, определив сроки выхода на сделку. Подбор второго варианта не останавливался. Провели сделку по 3-х комнатной и только через 2 недели вышли на покупку 1 комнатной квартиры для «второй половины». После освободили наш объект и все разъехались. Тяжело было по срокам спланировать, так как все участники встречных вариантов оказались приезжими. Но повезло в том, что они не были в цепочках. На всю операцию, нам потребовалось 3 месяца.
Вы приблизились к достижению компромисса по одному объекту, все участники понимают, куда есть возможность переехать, бюджеты еще раз проговорили, вот теперь можно выводить свой объект в продажу. Продолжаем переговоры по встречным вариантам.
5. Готовим объект к продаже.
Я не буду подробно расписывать этот блок.
Как подготовить квартиру к продаже Вы можете подробно прочитать здесь [ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
Обязательно проговорите схему сделки и календарный план с юристами. Да, да! Юрист нужен узкой специализации, конкретно работающий в теме недвижимости. Если Вы работаете с агентом, агент организует этот процесс. Не пытайтесь проводить такие сделки сами, даже если уверены в своих силах и вроде, как все понимаете. Помните, что участники сделки, у которых Вы покупаете, могут быть в цепочке, где возможно использование материнского капитала, ипотек или обязательно выделение долей, все надо проверить и проконтролировать, так как все нюансы непосредственно будут влиять на календарный план сделки, передачу денег и сроки заездов.
👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне @Vladimir_Lyadov 📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (telegram, whatsapp)
Мой сайт 👉 lyadov.pro
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com |яндекс дзен
ВСЕМ МИРА И ДОБРА❤️
За такие сделки не каждый возьмется, как правило, помимо определённого алгоритма действий, который очень важно соблюсти, они сопровождаются психологическим давлением участников друг на друга и на агента. У меня были несколько раз ситуации, когда собственники, разъезжающиеся и продающие объект, при принятии задатка, под накалом страстей, пытались вступить в физический конфликт. Если Вы слышите от агента: «легко, вообще без проблем, сейчас все разрулим за месяц», перед вами человек, который никогда такие сделки не проводил или просто врёт.
Сама задача подобрать после разъезда недвижимость, где сохранилось тоже кол-во жилых комнат, что и в предыдущем объекте, не всегда выполнима. Это зависит от многих факторов, более подробно Вы можете [ПОСМОТРЕТЬ ВИДЕО] на эту тему, изучив детали.
Поэтому после длительных неудач, семьи отказываются от заветной мечты, даже несмотря на то, что на объект может быть покупатель. В данной статье рассмотрим именно разъезд в одной локации и аналогичном сегменте, разобрав популярные грабли, на которые наступают раз за разом.
Итак.
1. Не надо выставлять свой объект в рекламу и искать на него покупателя, на старте это не имеет никакого смысла.
Понятно для чего это делает собственник. Он хочет узнать, какую цену дадут за его недвижимость. Но! Для этого не нужно выставлять объект в рекламу. Выход в рекламу, только отнимет ваше время и навредит дальнейшей продаже.
Начинать необходимо с глубокой аналитики изучив цены сделок. Не рекламы, а сделок. При этом на турбулентном или падающем рынке, такой анализ будет актуален максимум 1 месяц, поэтому возможно придется вернуться к повторной аналитике.
Большая часть населения оторвана от реальности: люди не следят за рынком недвижимости, поэтому выставляют квартиру по ценам на порталах, не анализируя время продажи конкурентов, их документальный фактор, динамику изменения цены в рекламе и т.д. После проведения аналитики, будет видно расхождение цен сделок с ценами на порталах, так вы получите вилку цен, стартовый диапазон в котором будете работать.
Попав в правильный стартовый диапазон, Вы реализуете объект в течении 5-7 недель если нет сложности с документами. В противном случае срок может увеличиться до 8-10 недель.
А где же их взять эти цены сделок? Агенты профессионалы знают, где и как брать их. Я всегда перед выходом в продажу, предоставляю собственнику аналитический отчет с расчетами. Если решили продавать самостоятельно, то используйте хотя бы сервис «зеленого банка» по анализу цены. Но, скажу сразу, с цифрами, которые он дает, надо работать, выведенная им средняя цена, может не соответствовать действительности, вернее часто так и есть, это всего лишь один из инструментов.
У меня иногда заказывают отдельно аналитику (стоит денег), но в 99% люди предпочитают работать под ключ, так как все уже входит в стоимость поручения.
Задача: понять цифру и сесть с семьей обсуждать дальнейшие шаги.
2. Садимся за стол переговоров и решаем организационные вопросы с родственниками. Как ни странно, этот аспект становится одним из самых сложных! Потому что каждый тянет одеяло на себя и не хочет искать компромисс. Не желание уступить и найти компромисс одним из членов семьи, приводит к связыванию рук и погребению именно его целей.
Оформление документов и выход на сделку осуществляются по отработанному алгоритму, а нахождение компромисса для всех родственников – задача непростая. Вы сильно упростите задачу, если заранее обсудите планы.
Самое сложное - это вопрос денег, тут надо все досконально проговорить и проработать все возможные способы доплаты, если это требуется.
3. Составляем схему сделку и календарный план. Идем от обратного!
Сначала смотрим себе варианты. Никто не даст согласие на продажу, пока не будет понимания, куда поедет жить дальше. Пока вы не будете уверены, что в вашей локации есть ряд предложений, ни одно, а ряд, нет смысла выходить в продажу вашего объекта.
Например, старшее поколение согласно переехать в однушку, но для них выступают ключевыми факторами тот же район, они привыкли к нему. Молодежь, напротив, делает акцент на площади жилья, новом доме, современной планировке. Найдите понравившиеся предложения и договоритесь с хозяевами о личной встрече.
По телефон прощупайте ситуацию и возможность торга, задав правильные вопросы. Сразу скажу, фразы «а сколько скинете или торг есть», малоэффективны.
Видя цены на желаемые объекты, услышав фразу «торга нет! Ни скину не копейки! ….» и прикинув в уме, что нужна доплата, больше чем есть, многие стопорятся и совершают ошибку. Они отказываются и продолжают жить в дискомфорте или поднимают цену на объект соответственно хотелкам встречных вариантов, что равносильно тому, что отказаться – это вечная продажа.
Помните, что большинство не формирует цену перед выходом в рекламу, исходя из цен сделок, и не делает никакой аналитики вообще. Вся аналитика это подсказка портала, что цена в рынке и пляски от личных потребностей, не имеющие ничего общего с реальностью. О чем это я? Люди ошибаются, но у них есть намерение продать, речь даже не о срочной продаже, им надо продать и дальше решать свои жизненные вопросы.
Важно все равно прийти и посмотреть объект, так как некоторые принципиально не говорят о цене по телефону, поскольку решение не сами принимают. А еще важнее понять цель и выяснить есть ли мотивация у собственника, и возможность выйти на сделку в ближайший месяц.
Если вы понимаете, что цена объекта не соответствует заявленной, но мотивация и цель есть, начинайте переговоры по цене. Да, надо начинать переговоры, нет смысла ждать, когда произойдёт чудо. Об этом тут расписывать не буду, это отдельная большая тема. Коротко скажу, что в среднем переговоры до нахождения компромисса со сторонами занимают от 2-х до 4-х недель на моей практике. Вы так же можете с толкнуться с агентами, которые представляя интересы собственника, ваши предложения по цене передавать не будут. Они просто забьют, решив, что могут принимать решения за собственника и нафиг надо, а то еще обидеться собственник на меня и пошлет, как правило, так работают некомпетентные товарищи, видно их из далека.
4. Вы осматриваете варианты и ведете переговоры.
У всех членов семьи есть понимание, куда Вы можете переехать. Где-то продвижения нет в цене, это нормально, главное не сломаться, подбор забирает много сил и времени, особенно когда речь идет о нескольких вариантах. Где-то Вы продвигаетесь в плане достижения компромисса. Приблизившись к достижению компромисса хотя бы по одному объекту, еще раз согласуйте бюджеты.
Упор в переговорах делайте на варианты, для стороны, которая менее гибкая и тяжелая на подъем, сначала надо перевезти эту сторону. Например при разъезде с родителями, в первую очередь перевозим их.
К чему я это говорю? Между сделками покупки, может быть разрыв во времени. Это нормально. Редко когда удается одновременно подобрать две встречных квартиры при разъезде, да еще и в один день на сделку выйти. Здесь самое главное согласовать сроки так, что бы заезд в покупаемые объекты был возможен ранее, чем освобождение продаваемого имущества.
Один пример из практики.
Ко мне обратилась семья, целью которой было продать четырехкомнатную квартиру и разъехаться на две квартиры. Начали с осмотра вариантов. Сначала подобрали несколько вариантов 3-х комнатных квартиру «одной половине». По самому подходящему варианту месяц вел переговоры, продавец был в другом городе, решение принимал совместно с супругой, тяжело было общаться, мягко говоря, сложные товарищи попались. Понимая, что процесс по 3-х ком. квартире продвигается, вывели наш объект в продажу. По квартире сразу пошли показы, в стартовый диапазон попали. Через некоторое время приняли задаток и достигнув договоренностей по 3-ке, тоже закрепились задатком, определив сроки выхода на сделку. Подбор второго варианта не останавливался. Провели сделку по 3-х комнатной и только через 2 недели вышли на покупку 1 комнатной квартиры для «второй половины». После освободили наш объект и все разъехались. Тяжело было по срокам спланировать, так как все участники встречных вариантов оказались приезжими. Но повезло в том, что они не были в цепочках. На всю операцию, нам потребовалось 3 месяца.
Вы приблизились к достижению компромисса по одному объекту, все участники понимают, куда есть возможность переехать, бюджеты еще раз проговорили, вот теперь можно выводить свой объект в продажу. Продолжаем переговоры по встречным вариантам.
5. Готовим объект к продаже.
Я не буду подробно расписывать этот блок.
Как подготовить квартиру к продаже Вы можете подробно прочитать здесь [ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
Обязательно проговорите схему сделки и календарный план с юристами. Да, да! Юрист нужен узкой специализации, конкретно работающий в теме недвижимости. Если Вы работаете с агентом, агент организует этот процесс. Не пытайтесь проводить такие сделки сами, даже если уверены в своих силах и вроде, как все понимаете. Помните, что участники сделки, у которых Вы покупаете, могут быть в цепочке, где возможно использование материнского капитала, ипотек или обязательно выделение долей, все надо проверить и проконтролировать, так как все нюансы непосредственно будут влиять на календарный план сделки, передачу денег и сроки заездов.
👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне @Vladimir_Lyadov 📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (telegram, whatsapp)
Мой сайт 👉 lyadov.pro
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com |яндекс дзен
ВСЕМ МИРА И ДОБРА❤️