порассуждаем на тему "вторички", новостроек и ИЖС.
P.S.В тексте оранжевым цветом выделены ссылки на сопутствующий материал. Их лучше открыть после прочтения статьи, чтобы не потерять мысль.
Я не вижу ничего катастрофического в повышении ставки ЦБ, конкретно для рынка "вторички". Что 16%, что 18% для рынка жилья не принципиально. Ставки по ипотеке давно заградительные. Гораздо важнее - ориентиры на следующий год. По сравнению с апрельским прогнозом, мы видим существенный рост в отчетности ЦБ. Дорогостоящие кредиты с нами на долго. До 2026 года точно.
Рабочая ставка по ипотеке до 10.5%. Несмотря на всё это, рынок "вторички" будет жить и функционировать.
1️⃣Жилищные вопросы никто не отменял 2️⃣На руках у людей есть денежная масса, в экономику вкачали достаточное кол-во денег 3️⃣Недвижимость тихая консервативная гавань понятная нашим гражданам в условиях турбулентности 4️⃣Изменение условий по льготным программам на Новостройки и ИЖС вернет значительную часть покупателей на вторичный рынок 5️⃣Все рано или поздно становиться "вторичкой" - самый большой и стабильный сегмент
Да, будет коррекция, она уже видна не только в сделках, но и на рекламных порталах. Продавцам желающим продать придётся идти на встречу покупателям. Но давайте откровенно, что теряет продавец уступив? Ответ: в большинстве случаев ничего. Поясню.
1️⃣Часть собственников, не приобретали принадлежащие им объекты недвижимости.
⭕️ Наследство ⭕️ Дарение ⭕️ Приватизация
Не всегда же люди покупали сами, что-то и "прилетело". Вот например Ссылка на исследование от "зеленого банка"(жми). В нем приобретали недвижимость всего лишь 16% опрошенных: 10% из них брали ипотеку, 5% обошлись своими накоплениями, 1% рассказали, что с покупкой им помогла семья.
По факту собственных вложенных средств не было. И что страшного в том, если твой объект отыграет на 5%,10%,15% пусть даже 20% назад, если за последние 4 года он вырос на 80% +. Ну просто это будет рост не 80% , а 50%, 60% и т.д. , полученный ранее объект все равно прилично прибавил.
Встречные варианты ведь тоже отыграют назад🙂 , доплата не меняется, если она требуется при альтернативной покупке.
2️⃣Если Вы не покупали хлам по конской цене, которого например нахватали после объявления СВО, когда рубль упал и все поснимали деньги с депозитов сметая всё подряд. Или на волне поднятия ставок не заплатил в три дорога, как например в августе 2023, для Вас также ничего не меняется.
Ликвидный объект, купленный Вами по адекватной цене, таким и останется. Даже скорректировавшись вниз, Вы не проиграете, так как и остальной рынок с корректируется, доплата остаётся такой же. Для альтернативщиков ничего не меняется, от слова совсем! А на этапе в 5-7 лет и подавно, все вернется на круги своя и недвижка еще подрастет🚀.
Печалька🥲 будет для тех, кто накупил хлама по конским ценам в периоды ажиотажа или решил поиграть на перегретом рынке с большим кредитным плечом в инвестора, затарившись неликвидом.
А от того, что будет коррекция, в итоге выиграют все! Недвижимость станет чуток доступнее, ипотечный платеж комфортнее, цепи будут лучше функционировать (не переходите по ссылке пока не до читаете до конца, статья сложная) .
1️⃣Психологически так спокойнее 2️⃣Надо деньги сохранить на много лет 3️⃣Я могу там жить 4️⃣Я могу сдавать и получать денежный поток
Все расчеты высоких депозитов с треском разбиваются о льготные программы, войны, дефолты, девальвации и прочие неприятные неожиданности на длительном интервале.
Для тех, кто ждет снижения цен на 50% , разочарую, его не будет🙂. Так что, решайте свои задачи в текущий момент времени. Приведу пример с одним из моих клиентов:
2020 год - сентябрь. Было очевидно, что дешевые кредиты простимулируют спрос и цены вырастут. Брали на котловане в ЖК Добросельский двухкомнатную, строился первый дом. Цель была увеличить капитал и продать. На крайний случай оставить жить детям.
2023 год - январь. Цель была достигнута, прирост + 57% . Дети жить не будут, ремонт делать нет смысла, коммуналку просто так платить нет смысла. Перекладываемся во "вторичку" для сдачи, что бы получать денежный поток.
Вот здесь в теории можно было еще подождать, так как в 2023 цены еще немного подросли. Но! Было построено еще три дома. Затоваренность была огромная и продолжала расти. Ставки ипотеки на "вторичке" выросли. То есть, не факт, что вышли бы выгоднее, только бы потеряли время. А виртуальный возможный прирост в 5-7 % мы сторговали с двух объектов "вторички", которые взяли в центре.
2023 год - март. Покупаем две однокомнатных в центре. С двух квартир общий торг составил 330.000 рублей. Сразу обе квартиры и сдали, человек стал получать каждый месяц денежный поток.
2024 год - апрель. Новая цель. Покупка квартиры ребенку в МСК. Подробно расписывать не буду, писал про этоТУТ (жми). Продаем одну из квартир во Владимире и покупаем в МСК. Вторая квартира продолжает генерировать денежный поток.
К чему этот пример. Достижение каждой цели решалось в конкретный момент времени с учетом возможностей, потребностей и текущего рынка, без шаманства и волшебных заклинаний. Просто надо понимать, как действовать на растущем, падающем или спокойном рынке.
Новостройки и льготные программы.
После отмены массовой льготной ипотеки с 1 июля 2024 застройщики стали качать темы: рассрочки и короткое субсидирование ипотечных ставок. Логика простая – высокие ставки не навсегда, их надо переждать. Проблема в том, что срок жизни высоких ставок глядя на прогнозы ЦБ растет.
Много ли людей будут готовы рисковать входя в стройку, ожидая сдачи, неся расходы по ипотеке + ремонт ? Однозначно нет.
Комментарий главы ЦБ Набиуллиной Э.С. о будущем ипотечного рынка в России:
Мы будем держать ставку высокой в течение длительного времени – того времени, которое нужно, чтобы вернуть и закрепить инфляцию на цели. Если потребуется, мы не исключаем и дополнительного повышения ключевой ставки. Это отражено в обновленном прогнозе, где траектория ставки существенно повышена на ближайшие три года.
За последние несколько лет экономика глобально поменялась. Страна и экономическая система выстояли, но испытывает огромный дефицит бюджета. Было понятно, что рано или поздно все стимулирование стройки бюджетными деньгами свернут по максимуму. ЦБ РФ будет держать высокий ключ пока не закроет все льготные программы, субсидии и прочие схемы, то есть пока не отрегулирует рынок. Девелоперское лобби постепенно сдаёт позиции и уже идут разговоры о пересмотре условий семейной ипотеки в большую сторону ⏩ 12%. Застройщикам срочно надо думать, что они будут делать к концу года. В первом полугодии они продали с запасом. А вот к концу года, высокий «ключ» + возможное повышение ставок по семейной ипотеке, урезание IT лимитов и т.д. прилетит им проблемами в проектном финансировании.
Тем не менее, несмотря на все это, крупные игроки, которые умеют создавать качественный продукт и понимают, что нужно потребителю, будут дальше прекрасно работать. И это хорошо, так как людям нужно новое, качественное, современное жилье.
Москва по прежнему останется центром притяжения и для покупателей с Владимира, поэтому в хороших локациях, опять же ждать космических скидок не стоит. Если даже предположить, что цены скорректируются на 15-20 % , лоты сразу начнут откупать и все дисконты остановятся. Только вот я что-то пока не вижу, явных скидок 🙂 в МСК, если речь про качественный продукт.
ИЖС и льготная ипотека
Компании по малоэтажному строительству могут столкнуться с потребительским терроризмом, даже если качественно строят. На мой взгляд эскроу совсем не ложиться на этот сектор.
Если в процессе строительства возникает спор между заказчиком и строительной компанией, то все деньги с эскроу возвращаются назад заказчику. Если заказчик не подписывает акт, начинаются споры. Пока идут суды, подрядчик не получит денег. После окончания срока строительства все деньги с экроу-счета вернутся на счет заказчика. Могут быть манипуляции с экспертизой и признанием дома недостаточно качественным, и эскроу-счет вернется полностью на счет заказчика, так как акт не подписан.
Зачем это все надо было, непонятно, можно было просто ужесточить условия аккредитации и допускать к кредитованию объектов по льготной ипотеке, только надежных строителей, которые ее пройдут. Более того, в ближайшее время с ведением эскроу, мы увидим подорожание стоимости строительства, что заставит ряд покупателей вернуться на "вторичку"
ИЖС стал активно развиваться, когда его стали активно кредитовать. Именно отсутствие отлаженного механизма кредитования ранее тормозило развитие этого сектора. А сейчас это кредитование убили и по факту убили поддержку ИЖС. Государство хотело развивать этот сектор, а в итоге все наоборот, какие-то "умные люди" дернули стоп-кран на этом рынке. Прежде чем вводить механизм эскроу, надо было проработать всё до мелочей.
Все как обычно. Когда в рынок недвижимости лезут те, кто на нем не работает и не разбирается, начинается хаос.
Я думаю, что возможно по прошествии 6-12 месяцев, когда правительство поймет, что кол-во сделок упало на ИЖС и люди не едут размножаться в свои собственные дома, тему эскроу могут отменить или если оставят, то придется пересматривать ряд законов.
Если подытожить. Коррекция на вторичном рынке пойдет всем во благо. Резкого снижения цен не будет. В течении 2-х лет если ситуация не поменяется, максимум процентов на 20% отыграет, не везде, и то не факт. Готовое жилье будет продаваться и покупаться.
Застройщики с хорошим продуктом так же будут продавать. Рынок ИЖС подорожает, построить свой дом станет еще сложнее, аудитория желающих уменьшиться. В целом ничего критичного. В 16, 17, 18, 19 годах, рынок не сидел на ипотечной игле как с 2020 по 2024 и нормально функционировал. Привыкли на стероидах сидеть, усё, пора слазить......
👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне @Vladimir_Lyadov 📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию! ✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Подписывайтесь на мой канал Telegramи обязательно приглашайте своих знакомых! Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (telegram, whatsapp)